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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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市场亢奋时 哪里还值得投资?  

2016-08-13 22:32:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场亢奋时 哪里还值得投资?

邓浩志接受《珠江商报》采访

当市场亢奋时,其实投资的红利期已过,但是目前股市沉寂,银行存钱利息低,市民手上的闲钱无处可逃,有不少人还是倾向于把钱投给楼市。那么,地王之后,在顺德楼价快速上涨的当下,哪里还值得投资?有哪些项目依然具有较大的上升空间?本期,我们为您搜寻可能具有投资价值的物业。

市场

北部组团和东部新城成交活跃

从成交量来看,顺德的北部组团和东部新城成交最为活跃,去化最快。记者根据易居数据统计,今年1~7月,顺德10个镇街中,一手住宅(含别墅)大良、陈村、容桂、北滘和乐从等5个镇街走量最多,大良以67.7万平方米位列第一,陈村成交面积约62.3万平方米,容桂成交面积约50.6万平方米,北滘紧随其后,成交面积约49.2万平方米。乐从成交面积约36.1万平方米。龙江、伦教、勒流3个镇街成交面积均超过10万平方米。龙江成交面积为14.5万平方米,伦教和勒流成交面积均为12.3万平方米。另外,杏坛和均安成交面积分别为9.4万平方米和8.7万平方米。

从成交均价来看,陈村均价最高,为10663/㎡(按建筑面积计算,下同),大良以9837/㎡位列第二。紧随其后的是乐从和北滘,均价分别为9448/㎡和8541/㎡。伦教、勒流、龙江和容桂均是“六字头”,均价分别为6961/㎡、6936/㎡、6619/㎡和6169/㎡。另外,杏坛和均安均价分别为5264/㎡和4241/㎡。

根据《易居-2016年上半年佛山房地产市场报告》,截至今年6月末,北部片区库存约77.2万平方米,去化周期为4个月,片区库存持续保持较低水平。东部新城库存约122.5万平方米,去化周期为7.6个月,片区库存较为充足,但整体去化周期较短,仍是顺德主力成交板块。西南片区库存约39.6万平方米,去化周期为5个月,区域整体库存量较少,近期市场去化速度加快,去化周期较短。

住宅项目投资客占5%~10%

本周,记者随机采访了顺德部分楼盘,发现主打住宅产品的项目,投资客占比为5%~10%,而主要销售公寓、商铺等产品的项目则投资客所占比例较多。

其中,保利中央公园项目相关负责人表示,项目由于具备央企品牌、价格洼地,升值潜力大、交通便利等优点,吸引了不少投资客。目前项目投资客占比10%,主要来自广州和深圳。

香缤1号位处容桂天佑城商圈,该项目相关负责人反映,项目投资客所占比例约5%,客户主要来自广州、中山以及少量来自深圳的客户。朗宁郡项目相关负责人也表示,该项目投资客占比约8%,投资客主要来自广州、中山以及少量来自港澳台的客户。

对于容桂的楼盘而言,“毗邻南沙自贸区”“价格洼地”和“交通便利”是其吸引投资客的共同点。由于容桂毗邻南沙自贸区,南顺大桥预计2019开通,目前南沙建筑面积均价约12000/㎡,容桂建筑面积均价约6000/㎡,价格洼地明显。另外,容桂交通路网发达,如广珠西线、广珠城轨等,更有广佛地铁91113号线等交通规划利好。

另外,龙光·尚街相关负责人表示,该项目目前主要热销产品为35~80㎡商圈旺铺,投资客占比约80%,主要来自容桂本土客户,少量客户来自中山、广州。

吸引投资客的原因主要是位处容桂天佑城商圈,项目周边多达数十个成熟社区,拥有百万庞大消费客群,消费需求旺盛。并且,商铺面积小投入低,投资自营均适宜。

攻略1

如何衡量项目是否值得投资?

——从多方位进行考察

方圆地产首席分析师邓浩志认为,衡量一个项目是否值得购房者投资,要从区位、地段、规划、配套、交通、产品、服务、价格、购买力、后续供应量、项目所在区域的产业和经济状况、当地人口吸附能力等等多个方面进行研究和考量。

佛山中原地产董事总经理余鸿也表示,具备投资价值的项目应该地理位置较好,片区未来发展前景广阔,市场需求旺盛,交通便利,有较好配套,具有良好升值潜力的投资标的。在考察一个项目是否适合投资时,购房者还应该注意开发商的实力,是否具备成熟的开发经验,物业管理是否到位等等。

易居佛山市场部经理李栩筠则建议,首选优质地段以及未来交通情况,中心区域或轨道周边项目最为保值增值。其次是选择品牌开发商项目和规模较大的项目。对于资金充裕的购房者来说,购买中心区域是最好的选择,而对资金有限的购房者可选择投资发展中尚处在价格洼地的潜力区域。

攻略2

现在入市还适合吗?

——适宜!抓紧政策红利选择合适物业

顺德区商品房交易信息网数据显示,今年1月份,顺德一手住宅均价7992/平方米,今年7月,顺德一手住宅均价已经上升到9449/平方米。相比半年前,顺德均价上涨18%。当下顺德市场情况,是否适宜入市?

余鸿表示,受到良好的政策环境影响,尤其是两成首付的杠杆作用,上半年顺德楼市火爆,量价齐升,市场表现非常抢眼,开发商紧抓时机积极推货,购房者同样入市迫切。在地缘客和外溢客的轮番释放下,顺德成交量逐步攀升,价格更是处于上升通道,购房者应该抓紧政策红利选择合适物业。

李栩筠也认为目前适宜入市,顺德市场不断被广州客户渗透,价格在2016年出现明显的上涨,尤其是6月底北滘地王的出现促使北部片区部分项目的价格出现直接上涨,并开始出现蔓延趋势,而顺德多个片区也处在供不应求的状态,价格短期难以回落。

邓浩志分析认为,对于刚需客而言,如果认为未来10年房价是呈现上涨趋势,则任何时候都可以入市。对于投资者而言,如果市场价格处于高位,则需要谨慎甚至避免入市;如果是抄底市场,则需要勇气和胆量;目前的情况来看,市场处于不高不低的水平,投资者可以适当介入。

攻略3

投资顺德哪里好?

——看好北部组团!

余鸿认为,北部片区的北滘、陈村受到广州南站辐射影响,未来升值前景可以预期,广佛两地的价差将支撑区域楼价进一步走强。还有就是乐从片区,佛山新城的高起点定位和良好的规划配套,以及北部一体化的趋势下,区域投资潜力突出。此外就是东部的良桂中心区,传统的城市中心,配套完善,人口密集,需求旺盛。

邓浩志表示,如果想在顺德投资买房,比较看好顺德的陈村、乐从、北滘等镇街,主要是因为这些镇街要么在地理上直接与广州接壤,要么有地铁规划连接广州或佛山。

李栩筠也认为顺德北部片区依旧最具投资价值,乐从、北滘和陈村作为政府重点打造的区域,规划上有优势,同时拥有靠近广州,吸纳广州客户的优越区位,未来一段时间内依旧会是顺德成交重点区域;加上北部片区规划有12367号线5条地铁线路,以及远期规划有广佛环线、广珠城际、广佛江珠城际3条城轨,将形成广顺一小时生活圈,为片区房地产市场带来利好。

值得关注的是,李栩筠还提出,与南沙一河之隔的容桂也是潜在投资区域,目前容桂仍属于价格洼地,居住环境较南沙成熟,若南顺大桥能顺利开工建设,将会对容桂房地产市场带来价值的提升。

 

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