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邓浩志的博客

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商业地产发展面临“瓶颈”  

2016-08-16 17:52:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产发展面临“瓶颈”

邓浩志接受《信息时报》采访

前几年深受开发商和投资者青睐的商业地产,目前似乎步入困境。根据第一太平戴维斯的报告,今年二季度广州主要优质购物中心首层平均租金水平为每平方米每月652.4元,环比跌0.4%;面对竞争压力,购物中心租金立场有所软化,并不断优化品牌组合增加体验店铺占比。不但如此,多处商铺还出现销售难、招商难,有些商铺出现关门的情况。

现状:新商场迟迟难开业

前几年深受年轻人喜欢的逛街场所流行前线,如今成了到地铁站的“便捷通道”。日前记者在现场看到,虽然人流不少,但多数只是通过这里去旁边的地铁站,很少有人在店门前驻足询价。不少店内打出了“清货一律10元”、“五折买一送一”等促销招牌。一服装店的老板说,附近几家经营服装和饰品的店铺都关门了,生意不好做,有时一天都做不了一单生意。记者看到,整个流行前线,商铺关着门写着“转让”字样的不下30家。

传统商业中心的上下九,近期也出现多家商铺关门。在上下九东段靠近人民路的一带,南面一排11间商铺,有4间拉上了卷闸,挂出“招租”字样。记者拨打其中一间商铺的招租电话,业主陈小姐表示,自己手上有3间商铺,其中2间现在空置中,均为租约到期后租客不再续租。搜房网广州二手电商商圈经理蔡永坚告诉记者,20032004年,上下九商铺的租金能达3000/平方米,现已跌到2000/平方米,商铺仍然招租难。

业内专家指出,由于商业地产竞争激烈、招商经营越发困难,为此不少商场都纷纷推迟开业,有的甚至开业时间“遥遥无期”。

位于黄埔区科学城的大壮国际广场,公寓自推出以来,取得了不错的销售成绩。尽管如此,项目整体开发进度仍十分缓慢。记者调查了解到,大壮国际广场早在2014年上半年就开放了营销中心,首期推出的是公寓和商铺产品,开发商当时曾宣称要打造“最大主题购物公园”。如今两年多时间过去了,项目内的大型购物中心却迟迟不见开业,招商情况令人堪忧。

海珠区某大型广场原本计划去年底开业,但开业无果后,负责人表示,由于招租的商家最后更换了一部分,导致开业时间延后。不过今年初计划的5月开业也未实施,整体开业估计要到今年底。而这种现象,在其他区域也同样存在。

原因:电商冲击力难清除

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,实体商业的日子越来越难过,主要有以下几个方面的原因:目前经济不景,内需不足,贸易额下滑,导致零售业规模萎缩,收入下滑。另外,电商的冲击,消费习惯改变,很多购物都通过网上完成,传统商铺收益越来越差。而且,前几年商业地产正直上升期的时候,不少房企扎堆商业地产,导致如今供大于求,商业地产同质化的严重现象也越加突出。相似硬件、同类型经营模式的商业都太多,太普遍,产品与服务的竞争力越来越弱。

易居房地产研究院总监严跃进认为,对于广州市场来说,网购市场相对活跃,会使得部分传统商铺在租赁等层面有压力,这也是值得注意的问题。

出路:深耕调整+体验为王

对于商业地产面临的困境,第一太平戴维斯华南区董事长林木雄认为,今年下半年,广州零售物业市场将继续迎来多个优质购物中心的入市。鉴于当前不容乐观的经济环境,市场租金将承受下跌压力,空置率也将有所攀升。随着市场环境的变化,部分传统业态将受到挑战甚至撤出,购物中心将迎来多样化的租户类型,消费体验将进一步丰富。

戴德梁行的相关负责人指出,面对市场竞争的白热化,线上线下零售商均在推陈出新、合纵连横,广州的各大实体商业地产运营商也在加快升级调整的步伐,优化品牌结构、提升体验式业态占比,是商场调整的主旋律。与此同时,新型复合式业态也会崭露头角。

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4年前买的商铺仍租不出去

原以为买了一个聚宝盆,马上就能实现“一铺富三代”的梦想,然而,4年多时间过去了,买来的商铺却迟迟出租不出去,聚宝盆成了心头病。这样的遭遇让投资商铺的业主梁小姐既无奈又无助。聊起商铺投资,梁小姐似有一肚子苦水:“不是所有商铺都能赚钱的,关键还要看开发商的招商能力,统一管理的能力。”

具备多年投资经验的周先生则认为,当前,商铺类型日趋多样化,有社区铺、商场铺、临街铺等等,各有利弊,选择优质的商铺很关键。例如社区先期商铺准入门槛一般比较低,价格往往处于低位,投资风险也相对较小。有社区人口的支持,社区商铺较易出租或转让,回报也相对稳定。

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