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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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近郊房价突破2万,中心区有价格洼地  

2016-08-18 13:23:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近郊房价突破2万,中心区有价格洼地

邓浩志接受《信息时报》采访

最新统计显示,今年7月广州番禺区一手住宅均价为20184/平方米,共计网签1080套。这是番禺撤市设区以来,房价首次突破2万关口。此外,在多个市政利好以及地王的刺激之下,广州近郊多个区域包括南沙、增城等地的不少楼盘单价都达到2万元。

南沙区:不少楼盘单价飙升至2万元

2011年南沙一手住宅均价仅为8606/平方米,近几年南沙房价涨势明显,尤其是2016年以来,南沙一手住宅均价稳居11000/平以上,其中6月份均价高达13084/平米,创历史新高。有的楼盘单价更是接近2万元大关,比如南沙金茂前段时间开盘均价高达18000/平米;6月份开盘的南沙新盘碧桂园海湾1号开盘遭千人热捧,不过价格绝不便宜,成交均价为1.8万元/平米左右,部分朝向楼层好的单位价格飙到2万元/平方米。而南沙石澳的成交均价已经超过2万元/平方米。

随着自贸区利好的不断落地,南沙区的发展规划也逐渐成熟,不少开发商在南沙买地建房。虽然南沙7月二手住宅成交总套数排名倒数第一,却是成交均价涨幅最大的区域,均价达10809/平米,环比涨9.37%

业内人士表示,在楼市新政利好及投资风向刺激下,广州楼市蓄势上扬,特别是南沙自贸区楼市投资价值突显,具有高投资购买力的“深圳客”也开始将目光聚焦至此黄金片区。有房地产专业人士表示:“和前海一样,自贸区概念的兴起将对南沙楼市产生助涨作用,今年或明年南沙区一手住宅均价会升到1.5万元/平方米左右,涨幅达50%。”

番禺区:市桥板块有楼盘售价2.8万元/m2

据监控中国指数研究院数据显示,7月广州番禺一手住宅网签均价为19997/平米,环比涨2.6%,同比涨122.8%;自3月份以来,番禺已经连续暴涨4个月,月涨幅在2.6%~6.5%之间,按这走势,如无意外20167月有可能是番禺历史上一手住宅均价首次突破2万元。其中,均价3万元以上楼盘由6月的3个增加至7月的6个,均价2万至3万元区间的楼盘由6月的12个增加到7月的14个,覆盖洛溪、长隆、华南、南村、大学城等7号线沿线板块。

以市桥板块为例,今年市桥板块没有新增土地供应,然而成交量却明显增加,月均去化约200套,成交量较以往增幅明显。房价方面,今年7月相比1月大涨23%。市桥板块目前均价18968/平米,标杆项目均价超过2.5万元/平米。该板块二手洋房价格亦不输于新房,价格区间为1.5~2.3万元/平米,别墅小区约2~3万元/平米。

目前,市桥板块在售的项目余货不多,而且大多数项目处于清尾货阶段,后续供应量极少。近日市桥项目时代柏林售价已高达28000/平米,仍出现供不应求的情况。此外,汉溪大道的保利公馆,售价也已达到2.6~3万元/平米。

增城区:别墅毛坯售价2.2万元/平方米

增城7月网签成交达2817套,领先于第二名的黄埔近2倍,以绝对的优势稳坐广州市第一。价格方面,7月份网签均价1万元/平方米以上的楼盘有34个,6月则是32个。

据悉,位于增城新塘的广州新东站,总投资38亿元,是现在广州东站规模的7倍,目前已经进入实质性施工阶段,预计2019年整体运营。另一方面,未来增城将有地铁13号线、16号线、21号线与23号线共4条地铁线,21号线贯穿整个增城,届时从增城广场站到天河公园40分钟即可。在广州新东站与地铁规划的助力下,增城俨然广州东部的交通枢纽,巨大的升值空间助长了增城楼价稳健增长的趋势。

另外,位于增城朱村的广州教育城现已全面开建,教育城规划面积共20.2平方公里,预计投入290多亿元。该片区将拥有基础教育配套,从幼儿园到小学再到中学“一条龙”齐全。教育资源的升级,让增城的房价进一步飞涨。

记者走访了解到,目前增城区的洋房供应量在不断增加,而别墅产品则较为稀缺。其中,位于增城市中心的雅居乐·三千院,近日全新发售440~650平方米城央别墅,毛坯售价为2.2万元/平方米,大部分产品赠送花园(面积高达300平方米以上),项目7月开盘以来受到深莞投资客青睐。

黄埔区:8月有楼盘上调售价

阳光家缘的数据显示,7月份,黄埔区有近十个楼盘价格超过2万元/平方米。虽然成交的产品有不少是别墅,但洋房价格也不低。

黄埔超级大盘实地常春藤,7月网签价达到13132/平方米,与6月的12914/平方米相比,上涨了1.6%。值得注意的是,实地常春藤430日开盘时的均价为12000/平方米,短短的几个月时间内,实地常春藤均价已经变为13500/平方米。据现场销售人员介绍,81日起实地常春藤价格将全线上涨2%

而黄埔区另一大型楼盘新福港鼎峰,新的一期预计将在今年9月推出,届时将会有87117129平米三房单位,带装修均价约2.5万元/平米。

原因分析

库存量下降促使房价上涨

广州链家研究院院长周峰表示,广州楼市的正常去货周期是9~10个月,根据最新的预售数据计算,现时去化周期为7.5个月,低于正常水平。楼市库存量下降促使房价上涨,预计金九银十房价将继续上涨。

中原地产研究部客户研究主任熊小洪分析认为,在目前广州市中心区域盘少价高的情况下,部分刚需买家退而求其次转到近郊区域购房,带动郊区房价上涨。中原地产亚运城分行高级营业经理刘光伟介绍,5月成交的番禺二手住宅,买家基本都来自天河区和海珠区,不少首次置业的刚需买家选择了亚运城。

买房建议

在市中心区或能“淘到宝”

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,未来两三年房价将继续上涨,有购房需求的市民现在应抓紧时间买房,建议挑选性价比较高的楼市板块,资金不多的买家可先购买小户型。此外,酒店式公寓商住两用的性质也能满足一些人的创业需求。

“其实,买房必须用逆向思维,别人觉得贵的更有升值潜力,可以在这些区域淘宝。”房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示,目前在广州,房价较高、上涨最为明显的要数天河、海珠和越秀区,因此刚需买家可选择这些区域的价格洼地板块,比如同属于天河区的东圃版块价位就比较低。

 

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