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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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中国土地市场失控,请回避!  

2016-08-18 17:37:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国土地市场失控,请回避!

 / 邓浩志

816日广州芳村板块一个稍微有鸟拉屎的地方爆出全市地王,媒体哗然不到24小时,上海随后便诞生了全国新地王,楼面地价高达14.3万元/㎡。

地价都这么高,房价要卖30万吗?还是更高?于是整个房地产,整个社会,整个中国的资产估值体系都短暂短路了。中国土地市场怎么了?

严格地说,中国目前并没有采取宽松货币政策,所以本轮地王潮并非货币宽松惹的祸。实际上主要是因为实体经济不景,导致资金大量流入地产。尤其是银行,钱都不敢借给实业,楼市算是不错,于是大量给开发商放贷。既然钱无限多,房企拿地便有恃无恐,高杠杆下只要些微盈利都能被放大。

但钱借回来总是要还的,按照目前房价地价之差,9成的地王都看不到盈利的可能。房企为何还是去抢?大家稍加注意就会发现,地王制造者以央企为主,他们最关心的可不是企业盈利能力,而是规模!在央企合并的大趋势下,谁规模大谁就是合并后的主,所以政治考量超越了经济,所以……

地价被央企抢高了,难道民企就不拿吗?企业未来还经营不经营了?拿嘛,可眼看就是个亏损的项目,所以当下比想买房人更愁苦的是民营房企。忽然觉得当下的地市如同去年的股市,拉不住地往上走,一次次踏空后,空头都坐不住入场了。然而今年的什么时候才算是去年50006000点的时候呢?

很多呼吁政府出手干预地王的声音,但政府既不敢干预,也不能干预。

不敢干预是因为目前经济下滑,在增长方式换挡阶段,地产是仅有几个能起到托底作用的产业。资产泡沫虽然是问题,但跟目前稳增长的需要相对而言,这个问题又只是次要。所以得撑过去,等经济稳定了再回头整理。

不能打压是因为若打压土地市场,结果一定是土地市场的萎缩,最终反而会在一两年后使住宅市场出现供应不足,引发更大的房价上涨。

当然还有其他原因:如政府控地价的工具不多;地方对卖地收入的依赖;过度打压楼市,游资只会转入农产品等影响民生的商品等。

如此一来,土地市场的泡沫正在被越吹越大,而且会进一步传递到住宅市场上。未来楼价涨幅未必追得上地价,但涨也是必定的。但泡沫总会破的,大泡沫破了死得惨(地价跌了房企惨),小泡沫破了伤一片(房价跌伤民众)。虽然房价已经较高了,但至少还可以下手,但地王是打死也不能拿。

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