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穗房价开涨,唯佛山尚可“抄底”  

2016-08-19 14:46:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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穗房价开涨,唯佛山尚可“抄底”

 / 邓浩志 

广州新“地王”楼面价高达3.7/㎡,引得周边楼盘应声涨价。由于项目位于广佛同城核心区,所以近在咫尺的千灯湖板块也大大“受益”。

其实,在该板块有项目的开发商和有房子的买家都受益了,就是准备进入该片区的开发商或计划在此置业的买家就比较揪心了,同样的货肯定要掏更多的钱。

从综合区位、城市面貌、准入门槛等多个要素来考虑,南海千灯湖板块与广州芳村价格差距在10%15%比较合理。目前广钢均价3万左右,所以金融高新区——桂城一线楼价在2.5万以上才算合理,此前佛山房价的快速上涨均属补涨!各位要搞清楚概念,不能简单对比之前价格,就妄论佛山楼价有泡沫。

再来看看货量供应,目前广钢及周边8大开发商11个项目,后续仍有大量土地供应,而千灯湖及周边在售的项目极少,未来供应也不多。

而如果从两地价差回归及补涨的角度来考虑,金融高新区——桂城的楼价仍有20%的上涨空间。目前该板块又刚好缺货,等到89月金融高新区几个新盘入市销售后,其价格肯定继续攀升,年内将轻松破2.5/㎡。如果再算上广州地王对这个片区的带动,房价起码还能在此基础上再上涨个5%以上。

金融高新区——桂城板块还能涨多少?我们尝试来保守推导一下。广州地王盈亏平衡点在4.7万左右,算其2018年入市,亏损销售,单价4.5万;到那时整个芳村的均价怎么也会在4万以上了;如两地价差在15%,则千灯湖至少卖3.5/㎡左右。可能你无法理解,但我的推算已经是很保守的了,实际可能更高。

于投资者而言,买地王周边项目其实升值速度可能没有千灯湖板块来的快,因为千灯湖板块既有预期升高,也有补涨需求,更有缺货的紧张。所以、所以你还不出手?!我都说N次了。

我所谓的“抄底”佛山,其意思是千灯湖这个板块既有被拉动升值的可能,也有进一步缩小广佛两地楼价差距大的需要,未来这个板块将有双重的上涨动力,所以尽管已经涨了不少,但现在买入还能算抄底。

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