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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“抑制资产泡沫” 会捅破楼市泡沫吗?  

2016-08-24 17:22:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“抑制资产泡沫” 会捅破楼市泡沫吗?

/邓浩志

726日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。高层会议提了一句“抑制资产泡沫”。抑制资产泡沫的说法引起广泛关注。值得注意的是,“资产泡沫”在此前的政治局会议中甚少被提及,“抑制资产泡沫”等字眼都与房地产市场有密切关系。外界普遍认为,“抑制资产泡沫”可能重点指的是局部楼市价格的明显上涨,预计下半年不排除出台地方针对性的抑制局部泡沫的措施,楼市泡沫在多番诸如“狼来了”的预测过后,真的会在下半年开始破灭么?

的确政治局所谓的资产泡沫其实更多地就是指向房地产领域,更准确地说就是指今年上半年出现房价过快上涨的一线城市和部分二线城市。而比房价上涨过快更加让人担忧的就是“地王”的频繁出现。所以在随后的证监会在召开的内部会议上表示,开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

 

分城施策对应资产泡沫

目前中房地产市场矛盾突出。但住宅市场而言广大234线城市去库存任务仍然十分艰巨,大量中小城镇住宅库存在230个月以上,部分城市实际库存甚至比这个更加突出,而一线城市及以苏州、南京、厦门、合肥为代表的强势二线城市情况却刚好想法,这部分城市今年以来楼市一直高歌猛进,库存普遍在6个月以内,房价半年时间上涨3成以上。中国住宅市场整体呈现二元化结构。如果以不动产类型划分,整体又是另一番景象,住宅市场虽然库存情况各不相同,但在政策刺激之下,哪怕库存较大城市仍然能保持一定的消化速率。但商业及办公类物业的情况则十分恶劣,中国所有城市,从大到小,从难到北都面临商业及办公类物业过剩的局面。公寓到处出现就是商办类物业过剩的一种表现,当下大部分的公寓都是无法消化的商办类物业,最后才改头换面以类住宅的方式进行销售。所以,房地产领域并不是都有泡沫,也并不是所有城市都有泡沫,需要抑制资产泡沫的,都是上半年过热的部分城市,所以楼市分城施策才能抑制更有针对性地应对资产泡沫。

 

 

抑制泡沫不等于打压地产

在中国经济处于“L”走势下,如何实现社会及经济的转型呢?房地产至少是转型期一个非常重要的一个产业,因为房地产及其上下游50多个行业加起来影响国内GDP5成,所以房地产稳定发展,中国的经济、就业及社会稳定就有一定的保障。加上房地产去库存的任务,相信这次政治局领导的关于“抑制资产泡沫”的表态并不是要把房地产彻底打压,只是抑制部分城市出现地价、房价上涨过快的情况。所以不会再出现20072011年那时候的多部委联合发文要打击楼市的情况。

 

宽松货币背景下房价仍将上涨

需要强调的是,尽管中央表态要“抑制资产泡沫”,尽管也预期部分房价上涨过快的城市会出台楼市调控措施给楼市及土地市场降温,但从总体上看全国房价恐怕不会有下跌的趋势,哪怕已经出台或即将出台调控措施的上海、深圳及个别强势二线城市,其房价似乎仍有一定的上涨空间,即调控政策的出台只能够抑制价格上涨过快,但并不会改变这个趋势。土地市场的情况也楼市也是类似的,主要原因还是当前我国仍处于货币扩张周期,只要在这个周期内,房价就从来没有下跌过的先例。首先因为钱多地紧,不动产供不应求;其次国内缺乏投资渠道,资金大量集中不动产领域;再有就是经济不景,资金寻找避险渠道,不动产领域相对更加安全;最后就是地方财政也较为依赖房产及卖地收入,彻底打压也不符合地方利益。

 

对购房者心里影响甚微

楼市是政策市,但投资者并不会收市场传闻的影响,因为在过去10几年了,官方媒体每年发话要控制房价,但最终结果仍然是房价不断的上涨,因为房价涨跌并不能由舆论进行引导,而是根据区域人口增减速度及同期国家货币量变化而变化的,今年楼市之所以上涨全因为货币政策宽松和投资渠道缺乏所引发的,目前这个基本面没有改变,所以投资者也不会因为官方或舆论态度的的变化而改变自己的投资决策。

 

下半年的房地产市场将会更明显更突出分城施策的治理思路,个别热点城市也会出台更多抑制楼市过热的措施,但大城市楼价仍有上涨压力,小城市则继续为去库存而战斗。对于大城市的普通刚需购房者而言,建议加快入场脚步,以免下半年房价进一步上涨;对于投资买家而言,涨幅教大的城市或盈利政策调控,投资需谨慎;而房价上涨比较平稳的一线及强二线城市,仍可积极出手。

 

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