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地产经济研究专家

 
 
 

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二线城市重启,限购仍要慎重!  

2016-08-25 17:46:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二线城市重启,限购仍要慎重!

邓浩志接受《羊城晚报》采访

近日传得沸沸扬扬的二线城市重启限购,终于从苏州开始实施了。与此同时,南京、合肥也发布了楼市新政。从严收紧信贷、甚至限购,这一波楼市调控,已从长三角展开。不过,与广州比较,这些新政也只是小菜一碟,而对于周边的楼市热点二线城市佛山、珠海,会否步苏州限购后尘,业内人士认为可能性较小。

核心二线楼市从严由长三角展开

昨日下午,江苏省苏州市政府正式公布了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。意见规定,家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商贷的最低首付,苏州市区(不含吴江区)由四成调整为五成。

如果家庭已有两套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

针对外地户籍也从严了。非苏州户籍的居民在“申请第2套住房的贷款时,需提供两年内累计1年纳税或社保证明;首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款”。

这意味着,苏州将成为二线城市首个重启限购的城市。

无独有偶,昨天南京也发布了楼市新政。其变化为,已有一套房贷款已结清的,从首付最少三成提升至不低于3.5成;已有一套房且贷款未结清的,首付最低4.5成变为不低于五成。相当于提高了二套房的买入门槛。

政策仍比广州宽松

除苏州、南京外,作为二线城市房价上涨“四小龙”之一的合肥,也在9日晚发布史上最严限贷政策,对于名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者,银行将拒绝提供房贷服务。

不过,与一线城市广州相比,苏州、南京这些新政还是宽松了。针对外地客方面,广州只允许购买一套,而且必须提供五年内连续三年的社保或个税证明,一旦中途漏交,得从头再来。而本地家庭只能购买两套住宅。首付比例方面,广州首套房首付比例为三成,纯公积金或可以做到两成。至于买第二套房的,如果还清贷款的,再买按首套计算,首付低至三成。如果未还清贷款,首付比例高达7成,算是全国比例最高的。

若信贷收紧 房价涨幅或明显放缓

苏州、南京、合肥新政的出台,反映了目前这个城市楼市过热的情况。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。因此,此时政策已经到了出台的“窗口期”,否则,市场始终还会自发进行调整。

张宏伟表示,从近期官方的表态来看,已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号。南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策。

中原地产首席分析师张大伟认为,本轮一二线城市房价爆发式上涨的主要原因是信贷宽松,今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿元,同比多增1.25万亿元。在货币过多供应的影响下,国人传统对买房置地热衷,这也就导致房地产成为货币的蓄洪池。因此,张大伟认为,信贷如果收紧,房地产市场涨幅将明显放缓。

佛山珠海重启限购可能性较小

苏州此次直接重启限购,虽然或许是地王频出压力之下难以避免的结果,但是仍遭到了部分业内人士的非议。

“苏州带了个坏的头,表面上控制了房价过快上涨,实际不但挫伤了房地产业和地方经济,更是市场经济的倒退。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,重启限购是市场化的倒退:“限购忽上忽下,地产调控重回头痛医头脚痛医脚的时代,行业缺乏长效机制,市场大幅波动,价格大幅波动可能重新出现。”

在他看来,调控重回行政干预之路,和中央“市场在资源配置中起决定性作用”的意见相反,于地产乃至整个经济都是倒退,政府干预太深、太直接,市场效率肯定会降低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,苏州此次首次启动限购版本,很显然也开启了二线城市限购2.0版本的启动,对于其他城市是有启示意义的。从调控的动向来看,二线热点城市基本上会出台此类严厉的政策。

在广东的二线城市中,曾经限购的佛山、珠海,今年以来的房价也累积了一定的涨幅,不过中国指数研究院近日发布7月《百城价格指数报告》中,没有一个广东城市位居涨幅前十位。业内人士认为,目前重启限购的可能性不大。

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