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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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豪宅复苏比普通住宅慢  

2016-08-02 17:59:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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豪宅复苏比普通住宅慢

 / 邓浩志

 尽管广州一手住宅库存已经跌破9个月,但据某机构统计,广州200平方米以上的大户型产品库存为23个月,这说明大户型豪宅滞销情况严重。

所以,如果你有计划购买大单位,不妨慢慢挑选,狠狠砍价。豪宅市场在未来3~5年时间里,总体仍将呈现供大于求的局面,慢消、降价将是常态。

豪宅高库存将长期存在主要有几个原因:

1、前几年不少项目扎堆规划高端产品,不少地产商希望借此吸引高端买家,从而获得超额利润,所以市场出现了一波较为严重的供应放量。

2、随着中央八项规定的出台,中央反腐动作持续,高官消费大幅收敛,豪宅主力买家迅速萎缩。

3、经济不景,富豪的生产速度明显放缓,除深圳、上海等培育新产业已现雏形的城市能继续稳定“产出”有钱人外,全国均出现富豪“产量”萎缩,这导致了豪宅购买力不足情况的出现。

4、豪宅产品缺乏“豪”的本质——产品同质化严重,亮点不足,不能吸引新贵阶层的需求。所以说,豪宅光“大”是不行的。

5、价格虚高,价格是市场调节供求关系的反应,而部分豪宅项目大谈“价值”,自认为项目价值高、价格低。目前市面上很多开发商比较流行的观点是:我们“豪宅”的价格已经接近甚至低于普通住宅了。所以硬扛着,宁愿不卖也不降价,造成了滞销、产品积压。

6、受限购政策影响,多数豪宅的买家已经没有购房指标了。

7、外围不限购城市的豪宅都在“跨区抢客”。广州周边的佛山、清远、肇庆等城市也有大量别墅推出,主打广州买家,购买力在一定程度上被分流了。

8、税费、贷款政策不支持。根据国家政策,144平方米以上户型,容积率小于1的小区在税费上与普通住宅有区别,其中,上海、重庆甚至对超面积或单价的产品征收房产税。

除了开篇建议的高端产品买家可以慢慢挑选以外,我建议开发豪宅的中小开发商应该调整产品与服务,适应买家的新需求,同时对价格进行适合市场需求的调整。在当前库存下,赶紧销售回笼资金,降低财务成本,比持有慢慢消化,期望涨价来得现实。

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