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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州到底还要不要去库存?  

2016-08-26 15:10:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州到底还要不要去库存?

 / 邓浩志 

这个问题,其实是没有统一答案的。因为广州不同区域、不同产品、不同物业类型之间的库存差距很大。 

住宅应分区、分产品施策

住宅方面,虽然全市库存不足9个月,貌似没有去库存压力了。但是,实际情况是:南沙、番禺库存都超过10个月,花都更长期保持在15个月以上;而没限购的增城、从化库存仅78个月,中心城区更只有45个月。所以就住宅而言,应该分区制策。

住宅除区域间差距大之外,产品的差距也很大。据统计,广州200㎡以上的大户型库存超20个月,这组数据不但说明大户型库存积压,还说明中小面积的刚需户型实际库存要比总体的平均库存还要低、还要供不应求——而这也是房价上涨的基本原因。所以广州的“豪”宅要去库存,而刚需产品反而要补库存。

 

商办物业须去库存、控产能

另外,从物业产权类型上看,商办类物业积压情况十分严重。由于没有“库存多少个月”这一说法,所以商办类物业“滞销”情况实际上有多严重,并不好量化说明。我们只知道目前市场上有大量的集中商业经营不善,大量的商办类项目改成公寓出售,空置率上升与租金下滑的情况越来越多。

所以说,去库存真正的难点在商办类物业。上半年中央多次喊话商办物业去库存,包括“商改住”等一系列政策也在酝酿当中,相信不多时相关的配套政策就会陆续出台,商办类物业也会迎来新的机遇。但商办扶持太过的话,不但会破坏城市规划,还会冲击租赁市场及原有的估值体系,前景还是有较大的不确定性。

商办类物业不但要去库存,还需要控产能。原有城市规划的商办项目过多,加上经济不景与电商冲击导致的商办物业产能过剩且都不说了,过去几年打着“产业地产”的旗号,实际是工业用地做商业办公的房地产项目抢占了不少商办市场,尤其在广佛交界,新项目仍不断地推出。

 

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