广州到底还要不要去库存？
文 / 邓浩志
这个问题，其实是没有统一答案的。因为广州不同区域、不同产品、不同物业类型之间的库存差距很大。
住宅应分区、分产品施策
住宅方面，虽然全市库存不足9个月，貌似没有去库存压力了。但是，实际情况是：南沙、番禺库存都超过10个月，花都更长期保持在15个月以上；而没限购的增城、从化库存仅7、8个月，中心城区更只有4、5个月。所以就住宅而言，应该分区制策。
住宅除区域间差距大之外，产品的差距也很大。据统计，广州200㎡以上的大户型库存超20个月，这组数据不但说明大户型库存积压，还说明中小面积的刚需户型实际库存要比总体的平均库存还要低、还要供不应求——而这也是房价上涨的基本原因。所以广州的“豪”宅要去库存，而刚需产品反而要补库存。
商办物业须去库存、控产能
另外，从物业产权类型上看，商办类物业积压情况十分严重。由于没有“库存多少个月”这一说法，所以商办类物业“滞销”情况实际上有多严重，并不好量化说明。我们只知道目前市场上有大量的集中商业经营不善，大量的商办类项目改成公寓出售，空置率上升与租金下滑的情况越来越多。
所以说，去库存真正的难点在商办类物业。上半年中央多次喊话商办物业去库存，包括“商改住”等一系列政策也在酝酿当中，相信不多时相关的配套政策就会陆续出台，商办类物业也会迎来新的机遇。但商办扶持太过的话，不但会破坏城市规划，还会冲击租赁市场及原有的估值体系，前景还是有较大的不确定性。
商办类物业不但要去库存，还需要控产能。原有城市规划的商办项目过多，加上经济不景与电商冲击导致的商办物业产能过剩且都不说了，过去几年打着“产业地产”的旗号，实际是工业用地做商业办公的房地产项目抢占了不少商办市场，尤其在广佛交界，新项目仍不断地推出。
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