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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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地价拉升房价顺德市民何去何从?  

2016-08-29 09:36:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价拉升房价顺德市民何去何从?

邓浩志接受《珠江商报》采访

【数据】

大良南区高价地引发楼盘涨价

822日,经过83轮的激烈角逐,大良南区5号地最终由融创(深圳市创润房地产有限公司)以32650万元夺得,折合楼面地价8547.5/㎡,溢价达136.5%!有业内人士预计,未来该项目预计卖16000/㎡。

当天下午,大良东区某楼盘销售人员表示从822日下午4点该项目正式封盘,预计最快823日开卖,总价至少会涨几万元。另一楼盘表示目前项目进入尾货销售阶段,所以不会封盘。但是接下来新推的楼栋将会涨价,涨价幅度暂时未定。

顺德区房地产中介协会会长、天之龙地产常务副总经理李超棠表示,大良南区是否值这个价格,得看出品如何和看整个市场供需而定。坚信物业董事梁伟峰表示,地王将让大良房价平均拉升2000/平方米,整体均价大约上升至14000/平方米。

方圆地产首席分析师邓浩志则认为,按地块的楼面价算,该项目成本价约14000/㎡。若是该项目2018年开卖,按每年有一定的涨幅计算,预计不太可能卖到2万元/㎡。

易居佛山市场部经理李栩筠表示,大良南区5号地块就现时情况是一宗小型的地块,对市场影响力还是有限的,但其风向作用确实会一定程度影响周边项目进行调价。

【数据】

8月上半月均价9533/

世联行周报数据显示,今年66日至814日,顺德房价基本在套内1万元/㎡左右上下浮动,高位时甚至达到15118/㎡!今年7月,顺德区商品房交易信息网数据显示,顺德一手住宅成交均价9449.7/㎡,同比去年7月的8393.4/㎡,上涨12.6%

记者根据世联行周报数据统计,今年81日至14日,顺德一手住宅套内成交均价为9533/㎡。从区域来看,今年81日至14日,北部组团三镇街套内成交均价均过万,北滘是11896/㎡(按套内计算,下同),乐从是10678/㎡,陈村高达16513/㎡。另一引人瞩目的区域是东部新城,大良一手住宅成交均价为13209/㎡,容桂是8144/㎡,伦教9055/㎡。另外,西南片区几个镇街成交均价在“5字头”至“7字头”:勒流成交均价为7741/㎡,杏坛是6583/㎡,均安为6256/㎡,龙江则是5794/㎡。

在政策环境比较宽松、一系列政策红利的刺激下、加上北部一体化进程推进、东部新城规划建设利好、广州地铁7号线顺德段动工、广州客加速进入顺德,多条地铁规划利好、土地市场火热等多重因素的推动下,今年顺德市场走量快,顺德房价也明显上涨。

邓浩志分析认为,顺德楼市一直都是自产自销,不受外部影响的相对封闭市场。但佛山限购放开、一线城市房价暴涨和南海新货几乎被一扫而光这三件事打破了大家的认知,于是广州购买力进入顺德。

顺德房价收入比为7.49略高于合理区间

据佛山市顺德区发展规划和统计局数据统计,2015年顺德区城镇非私营单位就业人员平均工资为63045元,其中,在岗职工年平均工资为63239元。与全国城镇非私营单位就业人员年平均工资相比略高。国家统计局数据显示,2015年全国城镇非私营单位就业人员年平均工资为62029元,折算成月平均工资为5169元。

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。顺德区商品房交易信息网数据显示,今年7月,顺德一手住宅成交均价为9449.67/平方米。按100平方米(按建筑面积算)一套房,单价9449.67/平方米,顺德城镇非私营单位就业人员年平均工资为63045元,则夫妇两人年总收入为126090元来计算,则顺德房价收入比为7.49,比合理的房价收入比(标准为46之间)略高。

佛山中原地产董事总经理余鸿认为,顺德楼市的购买力不完全是本土刚性或改善性购买群体,还有大量外溢的广州客。并且,顺德经济实力发达,2016年国营、私营、事业单位就业人员年平均工资也会同步增长,故顺德房价收入比会维持合理区间。另外,他建议初到社会的年轻人可以先租房或者跟父母一起住自建房,有了一定的购买力可以选择小户型,将来成立家庭可以再去选择改善户型。

李栩筠也表示,目前顺德房价收入比相对较为合理。顺德商贸经济发达,有较为优越的经济基础作支撑,区域价格合理的上涨以顺德购房力是没问题的。但部分片区价格出现了攀升的情况,使得部分片区的购房力被挤出。当购买力无法跟上房价的上涨,会逐步向一线城市的购房习惯倾斜,小户型越来越当道,中心外围片区逐步成为另一成交主力。

邓浩志表示,单从房价收入比的角度来看的话,与大城市1020的房价收入比相比,顺德算是比较幸福的城市。不过,他提醒道,顺德本来是自产自销的市场,但目前市场投机气氛有点浓。

【调查】

7成受访者表示不接受当前楼价

本周,《珠江商报·顺德楼市》在“顺德易买房”微信公众号发布了“你是否接受当前的顺德房价?”问卷调查。调查数据显示,7成受访者表示不接受当前楼价。超过6成受访者认为未来一两年顺德房价会上涨,其中33%认为会大幅上涨,35%认为会小幅上涨。面对高企的房价,45%的受访者认为还是会选择买房。

顺德勒流伍小姐表示,不接受当前的顺德房价,涨势过快。买房的目标区域是大良东区,不过该片区多销售大单位楼盘,购房成本高。但为了更便利的交通路网,更舒适的小区物业管理以及资产保值增值,还是会选择购房。

【专家论市】

专家认为顺德房价相对合理

广州客户将持续进入顺德置业

佛山中原地产董事总经理余鸿:从7月各区的成交价格来看,禅城南海已经破万元大关,顺德均价维持“9字头”还是比较理性的。广佛两地的价差是吸引广州客的根本原因,北部新城和南站商圈的融合发展,轨道交通的互联互通,将吸引广州客户持续进入顺德置业。当前房价是受到高地价和刚需外溢客户支撑的,价格维持平稳是可以预期的。随着金九银十的到来,新货入市将加速,竞争加剧,价格有微调的空间,但高地价导致价格波动的空间不大。

未来会迎来房价地价普涨

方圆地产首席分析师邓浩志:广州客购买力强大,并且未来还会继续进入佛山,因为广州限购,资金只能往最靠谱,经济最好的佛山宣泄。而且南海缺货,禅城缺货,所以别说顺德,广州购买力甚至已经到三水、高明了。所以顺德各个镇街未来会迎来房价、地价的普涨,越近广州,越近地铁涨幅越大。其中,顺德北滘、陈村由于临近广州,将享受广州的配套,预计价格很难降下来,市民需做好心理准备。从顺德本地市民的收入来看,预计未来大家还是会以买房为主。

预计顺德房价趋于上涨

易居佛山市场部经理李栩筠:之前广州荔湾拍出3.7万元/㎡地王项目,临近南海,南海广佛走廊将再度面临价格的上涨。与南海对比,顺德北部片区性价比更高,加上在建的地铁,预计将会有更多的广州客户进入该市场。按现下市场拍地的情况,房价还是趋于上涨,热销片区上涨速度会快点,其他地区则是缓步上涨。

 

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