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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

部分楼盘产权年限竟缩水逾20年  

2016-08-03 16:27:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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部分楼盘产权年限竟缩水逾20

邓浩志接受《信息时报》采访

近日,有多位广州市民向信息时报记者反映,一不小心就买到了土地使用年限严重缩水的房子。既然购买的是新房,为何会出现土地使用年限大幅“缩水”的问题?

记者了解到,住宅土地使用年限为70年,开发商拿地后一般在23年内开工,所以新房使用年限一般是60多年。而开发商如果因项目建设周期长、囤地、资金链断裂、规划变更等原因推迟工期,导致使用年限蒸发10年以上,有的甚至蒸发了20年以上的,就属于严重缩水了。这类型楼盘,对外宣称是一手楼,其实产权年限还不如某些二手楼。这样的新房,你会买吗?

记者调查

不关注土地年限,部分买家吃了“哑巴亏”

近日,广州市民邹先生向信息时报记者反映:“上个月我在番禺一小区认购了一套新房,并交了5万元定金。谁知当天回家后,我在网上查询发现,该楼盘所在土地的出让时间为1992年。按住宅用地土地使用年限为70年计算,新房土地使用年限不足50年。”邹先生本来想着要退房,但找到售楼部要求退还定金时,遭到拒绝。“那位销售人员告诉我,虽然大多数购房者更愿意购买土地剩余使用年限长的楼盘,但其实使用年限对楼盘售价和房子价值影响并不大,价格的高低多取决于楼盘产品设计以及地段区位。在销售人员的劝说下,再加上家里人也特别喜欢那房子,最后我还是买下了那套房。”

无独有偶,另一位买家周先生告诉记者,去年他在南沙某楼盘看房时,被其价格所吸引,足足比周边的楼盘便宜了近3000/平方米。但是买完后才发现“被骗了”。因为销售人员介绍土地使用年限是70年,但是与开发商签订的合同上,年限却只有50年。

记者了解到,目前大部分买家买房主要看的还是地段和价格,关注土地年限的并不多,所以不少买家只能吃“哑巴亏”。广州市中心区某楼盘的销售人员表示:“有些楼盘土地使用年限缩水,买家不问,销售人员是不会主动说的。”

有律师指出,很少有开发商会为补土地使用权而支付款项,因为补缴款究竟按照什么作为基准,没有完全统一的标准,如果贵了,开发商不愿意支付这个成本,低了,出让方又不愿意。而买家因土地使用年限而产生的咨询或投诉非常的少,大多数人在得知“缩水”后都选择了“忍气吞声”。

业界分析

囤地或资金链断裂等因素导致年限缩水

据业内人士介绍,在售楼盘从拿地到建设再到开卖,会经历一段时间,而土地证发证日期一般是地块出让之时开始计算,因此在售楼盘剩余的土地使用年限均不足70年。

记者走访发现,目前广州尚未有项目需要延续土地使用权期限,但某些在售新盘确实存在土地使用年限严重缩水的情况。不少楼盘所处地块出让比较早,个别楼盘土地证发证日期甚至追溯到1992年,现在剩余使用年限仅剩46年。而有的项目则因开发商囤地、资金链断裂、规划变更等原因推迟工期,导致年限蒸发10年以上,有的甚至蒸发了20年以上。部分“商业改住宅”、“工业改住宅”项目使用年限会更短。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,部分项目在出让时按照商业用地出让,但是开发商将其改造为住宅或者公寓对外销售,这些项目的土地使用年限还是按照商业用地的年限执行。这类项目中,有的使用年限只剩20年左右。在国土和房管部门的网站上会公布在售项目的用地情况,邓浩志提醒购房者,要多加注意。

未来续期若要缴费 买家可能多掏钱

赶集网房地产研究中心负责人表示,开发商在拿地后,并不是一次性全部开工建设,而是有步骤地进行建设和销售,从拿地、开工、建设到交房,一般要6~7年,无形中缩短了购房者的土地使用年限。

安居客房价研究中心有关人士给记者算了一笔账,以100平米的房子为例,按2万元/平米的均价计算,总价为200万元。假设入住时实际使用年限剩下45年,那平均每年所摊房款约为4.44万;而以65年的年限计,平均每年所摊房款约为3万。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,新房土地使用年限缩水现象其实比较普遍,部分购房者可能会忽视这方面,但如果以后该房子作为二手物业出售,新买家会认为此类住房的投资价值减少,这个时候此类物业的价格难以提高。

克而瑞广州首席分析师肖文晓指出,2007101日施行的《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期届满的,可自动续期。由此可见,70年土地使用权到期后,我们将面临土地使用权由国家无偿收回或者有偿续期两大问题。其中自动续期的可能性最大,但有关法规并未规定续期的具体方式、费用。假如要续费,则意味着年限严重缩水的房子要提前十几年续费。

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