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邓浩志的博客

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佛山楼市的“不理性”会持续多久?  

2016-08-04 13:14:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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佛山楼市的“不理性”会持续多久?

 / 邓浩志

 佛山楼市的“不理性”会持续多久? - 邓浩志 - 邓浩志的博客

图片来源:陈村卖1.1/㎡遭3000人抢房 美的花湾城2小时卖楼1000套;新浪房产;2016-07-16

 

看完这条消息,我震惊了。

这个盘我是去实地看过的,产品全是紧凑户型,明显主打广州买家;但实际上项目的位置又远离广州的办公区,而且未来也没有便捷到达的公共交通,周边配套又非常不成熟;所以项目综合素质并不算高,升值潜力有限。但这样的一个楼盘竟然卖得这么火,这不禁使我有点恐惧:市场真的有点不理性了。

顺德房价的热销和价格暴涨,最主要的原因并不是北滘地王的诞生,而是整个广佛交界板块都出现比较严重的缺货情况。千灯湖、里水现在要么是货尾,要么要等新一期的预售证,于是购买力就转移进入禅桂板块、大沥板块、三山新城板块,而目前这三个板块也都基本过了推货的高峰期。

所以,现在广州的购买力进一步深入至禅城、南海罗村、顺德陈村。这几块算是广佛投资中的“青铜”板块,整体价值不高,如果不是资金非常充裕,广州购买力是很少会进入的。虽说和前面那两类“黄金”板块、“白银”板块无法相比,但它们都火了,说明“钱多缺货”的市场特征明显。

佛山楼市为何“钱多缺货”我就不赘述了,之前已有多篇文章论述。有人问这种“钱多缺货”的情况会持续多久?我在《房产拐点在何处?》有详细看法,在此也不赘述了。既然市场形势是明朗的,那唯一的变数就是佛山地方的房地产政策走向,这才是影响佛山房价的变量。

之前传闻佛山政策会收紧,结果利空没有落地,倒是6月“购房入户”新政落地之后反而进一步加热了市场。从目前几个楼市强势的二线城市的情况来看,它们最惯用的“收紧手腕”是提高二套房的首付,因为这个政策弹性大,收紧的效果也将视收紧的力度而定。目前佛山二套首付3成,政策调整空间还很大。

经验告诉我们,但凡宽松货币阶段,单靠调升首付比例都是无法抑制房价上涨的,顶多就是放缓一下上涨的速度。而目前佛山政府不但没有展示出多少调控的意愿,相反仍在放松户籍上为楼市侧面加温。所以我大胆猜测,佛山今年内政策收紧可能性不大,就算首付调升,力度也不会太大。

佛山不愿收紧政策还有一个重要原因是下辖的五个区楼市差异较大,能让南海楼市降温的政策已经足以把三水、高明的楼市彻底打趴下。所以不“争气”的三水、高明既“稳定”了佛山房价,也让政府在打算施行打压政策的时候投鼠忌器,不敢轻易推出。

当下佛山楼市就像去年股市行情中3500点附近的位置。某些前景一般的板块都鸡犬升天了,说明了市场多少有不理性的成分在内;但各种资金却仍在加速入场,后市似乎又仍有较大上行空间的预期。我的建议是:刚需仍需加速入场,投资不能跟风,需要选对“潜力股”。

 

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