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邓浩志的博客

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商业去库存乱投医,难破前景低迷  

2016-08-08 17:46:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业去库存乱投医,难破前景低迷

 / 邓浩志商业去库存乱投医,难破前景低迷 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


截图来源:沈阳推房地产新政门市也能当学区房;新华网;2016-08-03

 

沈阳宣布购新建商业地产能当学区房,从这条新政可见地方政府去商业库存之着急。

之所以着急,一是库存巨大,总量远超住宅;二产能巨大,后续仍源源不断涌出;三是目前去库存不力,无计可施只能急病乱投医。类似的情况不止沈阳,商办物业库存难题全国都一样,所以相信未来会效仿者众。

可是,乱投医不但未必能治病,反而可能会引发“并发症”,沈阳新政前景未必乐观。

首先商办类物业还没有控制“产能”,全国各地规划仍乐于发展大量商办类物业,而商办物业在房地产领域目前不算落后产能也算产能过剩的领域,所以商办物业供应量仍在不断增加,供求关系极不平衡。

其次是电商带来的冲击;再有经济不景,需求不足;还有服务落后,同质化严重等问题。 以上种种问题,在全国范围5年之内基本难以解决,哪怕一线城市想有大的突破也至少需要3年。对于投资资金而言,为何要陪着一起低迷35年呢?何不看清反转机会再出手呢?

沈阳新政其实就是变相把商业项目当住宅使用。学位是有了,但“商业”的硬伤还在。首先使用年限少,商业40年,办公50年,比住宅的70年要少,要知道目前大城市房价中地价才是绝对主导的成本,而且土地到期还需要补缴出让金续租,所以商办物业成本先天就比住宅高近30%

除了使用年限少,还有交易成本极高,其二手交易税费高于住宅1倍甚至2倍,物业升值了但赚不到钱甚至亏本的情况完全有可能出现;还有使用及维护成本高(商水、商电、更高的管理费);再有使用率低于普通住宅;最后还有多数产品上的硬伤,如没阳台、不可明火等等。

商办物业前途不看好,说白了就是公寓产品也不看好。但由于房价上涨过快及一线城市坚持限购,所以不限购成了公寓揽客的重要手段。只有极少数公寓项目由于它的地理位置、产品或价格其实还是有一定前景的。

当然话说回来,目前有点闲钱不投资不动产还真不知道能投什么。你若有需要咨询,我在分答为你解答。

 

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