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发改委定调下半年政策,带你看懂楼市趋势  

2016-08-08 09:02:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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发改委定调下半年政策,一文带你看懂楼市趋势

 / 邓浩志 

发改委3日发文《更好发挥投资对经济增长的关键作用》,回顾了当前经济形势并对下半年工作提出指导性意见,其中有几次提及楼市。

关于货币政策,发改委提出:择机进一步降息降准。下半年货币政策进一步宽松方向基本明确。过去十几年,只要是货币政策宽松就无房价下跌的先例,所以大势上楼市也将继续受支持。

货币政策走向与本人此前预测完全一致,即目前并不能定义为“宽松”货币阶段,M2增速的偏快其实是前值偏低的表现。所以当前我国货币政策偏稳健,仍有较大的调整空间,简单说就是还可以有多次降息降准。在经济探底仍未完全明确之下,再次宽松货币政策是最“标准”的反应。

在去库存方面,文中鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。该政策指向去库存任务仍然艰巨且漫长的广大二、三、四线城市,相关政策下半年会陆续出台,但绝对不会涉及楼市已经复苏或过热的一线及强势的二线城市。

所以,文中进一步提及“因城施策加大调控力度”。这说明在去库存的大背景之下中央也看到了个别楼市过热的情况,强调加大因城施策力度也预示着个别过热城市会面临调控的压力。我认为目前广州楼市活跃,楼价平稳,且在近期中央调研时已获得了认同,所以下半年不会有收紧性政策出台,总体也会继续平稳。

还有一点值得我们去关注,鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。发改委希望品牌房企能够盘活一些“困难户”楼盘,解决这些老大难的库存,但是大房企集中回归一、二线城市是趋势,所以效果不会太好,毕竟多数的三、四线城市看不到太多盈利的空间。

需要注意的是,如果政策以较大倾斜鼓励品牌房企收购现有项目,有可能加速地产行业趋于集中;同时政策如何把握存在较大的弹性,难保不会出现诸如权利寻租,国有资产流失等等问题。当然,这条政策如果能够落地,对于擅长小城市铺大项目的企业是福音,如碧X、恒X等。

另外,文中提及,一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地价格快速上涨。这条政策较难起效,目前房企哄抢一线及部分二线城市土地,而土地供应是难以爆发性增长的,像深圳的土地更是买少见少,而三旧改造等又有众多限制,难以放量。

至于适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例,合理规划住宅配建的商业设施面积这条,说明中央已经注意到商办物业过剩的源头是地方规划出了问题,过去商办用地供应明显供大于求了。减少商办用地只做了减产能这一步,至于去库存可能就要依赖商改住了,但此次没有提及。

“故事”到了这里应该就完结了,但到了3日下午,发改委的文章删除了“降息降准”的措辞。从逻辑上看,这么大的机构绝不会把没想清的政策建议随便说出去,唯一合理的解释是:担心提前暴露货币政策走向,让市场产生宽松预期,从而进一步推高资产价格,而避免资产价格过快上涨又是前期管理层强调的。

所以我坚信下半年肯定会降息降准,而且容易出在市场预期不高的时间段,快则在三季度。货币政策进一步宽松肯定会让资产价格继续上涨,所以下半年一、二线城市的楼价、地价仍会创新高,目前出手仍有空间!至于投资哪里?请私信或分答,我们提供收费咨询服务。

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