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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州多个大型“地下城”开建  

2016-08-09 17:32:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州多个大型“地下城”开建

邓浩志接受《信息时报》采访

日前,广州国际金融城起步区内交通道路、花城大道段建设项目首次进行环评公示。记者看到,这两个项目都是要打造地下空间,包括地下主体建筑、地下市政隧道和地下综合管廊等,地面上还将建设公交站和电动车停靠点。据悉,金融城建好后,将成为广州最大地下城。除了金融城,在互联网大咖云集的琶洲西区,也即将迎来大规模的地下空间开发。

根据《广州市城市总体规划(20112020)》,到2020年,广州市的地下商业空间面积将达800万平方米。根据规划,广州还将建设番禺新城公共服务中心区、琶洲国际会展商务区、奥体中心周边地区、白鹅潭现代商贸区等14个地下公共空间发展核心区。有业内人士认为,目前地上商业普遍存在过剩,运营成本更高的地下商业恐难存活。

国际金融城:将建广州最大地下空间

相关规划:金融城起步区地下空间开发量为213.6万平方米,商业设施为47.4万平方米。金融城建好后,将成为广州最大的地下城。

最新进展:近日,广州国际金融城起步区内交通道路、花城大道段建设项目进行第一次环评公示。环评公示显示,区内交通道路项目建设内容包括区域内的地面道路以及地下空间,具体包括:地下空间主体建筑工程、地下空间市政隧道工程和地下综合管廊及附属工程三部分,总建筑面积20.06万平方米。截至目前,广州国际金融城起步区公共部分地下空间及公建配套设施项目投资完成率为6%

记者走访:目前,广州金融城起步区的商业地产项目呈现一片火热趋势。在建项目包括保利金融大都汇、金融城绿地中心、合景悦峰与CFC汇金中心等,都已经陆陆续续推出公寓与写字楼产品。其中,作为金融城的旗舰综合体,CFC汇金中心6月底首批内部认筹,就以独揽8亿元成为2016年广州商业地产半程冠军。据了解,这些可售项目的写字楼和公寓将集中在2018年下半年后交付使用,部分商场需到2019年开业,因此,届时,金融城的商办氛围将成型。

专家分析:房地产市场专家韩世同认为,琶洲、珠江新城、金融城目前形成三足鼎立、相互竞争的状态,金融城在其中可以起到桥梁的作用。现在投资金融城,未来升值空间较大。

琶洲:投6亿造最小CBD地下城

相关规划:广州琶洲西区地下空间规划,范围北至珠江、南临黄埔涌、东至华南快速,用地面积约2.1平方公里。规划目标是:集约节约用地,建设琶洲互联网创新集聚区,打造广州紧凑型新CBD,打造有文化底蕴、有岭南特色、有开放魅力的总部商贸区。根据去年底通过的广州市琶洲西区城市设计及控规优化方案,琶洲西区地下计算容积率面积18.8万平方米,其中,琶洲大街东地块地下商业公共空间面积约为3.6万平方米,琶洲南大街地块地下公共空间面积约为3.4万平方米。相比珠江新城和国际金融城,琶洲西区地下空间的开发强度并不大。

最新进展:日前,琶洲西区(互联网创新集聚区)地下空间及配套设施工程项目施工监理已开始在广州公共资源交易中心公开招标了。根据招标文件,广州财政将投入超过6亿元资金,建设5.9万平方米的地下空间主体工程以及下沉广场等。

记者走访:琶洲目前在售的楼盘不多,除了保利天悦,琶洲壹号,江山国际等之外,住宅供应量很小。价格方面,该板块楼价与珠江新城看齐。其中,保利天悦价格已经接近6万元/平方米。

专家分析:方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,目前琶洲西区产业聚集优势已开始逐步显现,地下空间项目的投资将为这个片区的整体发展继续注入新的力量。互联网创新是当下中央重点扶持的项目,市场潜力大,附加值高,该产业发展将为琶洲板块楼市带来强劲的支撑。所以琶洲是广州中心城区目前最被看好的片区之一。未来,该地下空间或满足不了市场需求。

万博商圈:广州最复杂“地下城”已开建

相关规划:今年上半年,万博商务区的地下空间工程进行环评公示,首次向公众揭露了神秘的面纱。广州番禺万博地下空间是番禺万博CBD商务区的一部分,地下空间位于万博商务区中部,汉溪大道、万博二路与万惠路地面以下,基本成十字形。其总建筑面积接近180万平方米,仅次于国际金融城和珠江新城,但其复杂程度超过了珠江新城。规划明确地下空间规模将达171.11万平方米(2565亩),是集商业、交通和市政于一体的大型地下商业综合体,其中交通设置占比高达约78%,面积约137.6万平方米,商业占比约21%,面积约36.8万平方米,还有1.7%的面积用于市政建设。

最新进展:番禺万博地下空间已开建,预计年内完工。

记者走访:万博商务区周边云集了番禺·万达商业广场、敏捷广场、番禺·天河城、奥园国际中心、鸿晟数码广场、广汽汽车文化商贸中心(四海城)、中铁诺德中心等项目。目前仅番禺·万达商业广场开业,未来随着这些商业的陆续开业,番禺商圈的影响力将逐渐展开。

南沙:在灵山岛尖开建地下城

相关规划:南沙灵山岛尖公共部分地下空间工程项目位于沙嘴东路下方,是一个集交通、商业、市政、防灾等功能于一体的复合型地下综合体。据介绍,该地下空间总深度为9.5米,预计向地下开挖三层,建筑面积约3.98万平方米,总开发面积约43136平米。据了解,整个明珠湾起步区的公共部分地下空间工程,包括一期(灵山岛尖)和二期(横沥岛尖)。其中灵山岛尖地下空间于去年9月率先动工。目前,工程正处于工程桩实体检测招标环节,其以近1200万元的金额,分别招标含抽芯、静载和不含抽芯、静载两项检测工程。

最新进展:今年5月,南沙明珠湾区起步区灵山岛尖,正在对其公共部分地下空间的工程桩实体检测进行招标。这意味着,去年已经开工的灵山岛尖地下空间建设,将进入重要的施工阶段。该工程将建成面向国际的金融贸易集聚区、全天候的地下滨水商业步行街,是集轨道交通、人行交通、地下管廊、商业开发于一体的地下商业综合体。

记者走访:目前南沙楼市供应量比较大,几乎所有房地产集团在南沙都有项目,比如南沙滨海花园、叠翠峰、万科南方公元、南沙保利城等30多个项目。但是个楼盘价格差距较大,最低的有“8”字头,最高的已经升至2万元/平方米。

专家分析:易居智库总监严跃进认为,该地下空间的最大特色是地下建筑地面化,把滨水景观由地面转入地下,以骑楼形式向室外广场打开,实现滨水景观与地下空间的无缝衔接,消除地下空间压抑感。劣势在于,南沙目前地上商业还没有成熟,还处于起步阶段,地下空间的招商将面临压力。

业界声音

地下商业发展前景不明

广州房价点评网高级分析师肖文晓表示,发展地下商业,对于提高城市土地的集约利用效率有很重要的意义。但是客观来看,在电商的冲击下市场环境已经改变,我们今天是否还需要那么大的商业体量,需要什么样的商业形态,值得商榷。

邓浩志也认为,目前在电商的冲击下,传统商业出现了前所未有的生存困境。广州地上商业普遍存在过剩,运营成本更高的地下商业恐难存活。

 

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