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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“金九银十” 广州楼市“堃”了? 别慌!  

2016-09-16 21:13:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“金九银十” 广州楼市“堃”了? 别慌!

邓浩志接受《羊城晚报》采访

今年黄金月货少,买家心急,我们把“荒”和“慌”借助网络语言的“方”,把上述两种“方”加上代表房地产的“土”字组成一个大写的“堃”。

这个“堃”字,无限吻合今年“金九银十”广州楼市之大势。

今年“金九银十”,广州楼市也许将遭遇一个从未见过的景象——一个“堃”了的楼市。在一个个区域,在一个个买家身上,可以看到各种各样的“方”,这一个个“方”,组成了一个“堃”了的“金九银十”。

货量不少,成交旺盛

今年广州楼市供应量如何?

不差。阳光家缘数据显示,今年前七个月,广州一手住宅新增供应量为5万多套、面积508万平方米,如果说比去年稍有逊色,距离也就是“一个身位左右”,因为去年的数据是约4.5万套、512万平方米。

当然,供应量的多少,不能只看供应量本身,还要看成交量。成交量少,即使供应量少也能供过于求;成交量大,即使供应量再多也会供不应求。今年的楼市就是后一种情况。

网易房产数据显示,今年前七个月,广州一手住宅卖出6.7万套、740万平方米,消化率高达1.45。供求失衡就是广州楼市当下的状态。

今年“金九银十”,情况未必会有太大的改善。

中地行统计数据显示,今年“金九银十”广州全市约有53个住宅及公寓项目上市,其中全新项目约有22个,旧盘加推项目约有31个,共有约1.3万套新货上市,合约14万平方米。供应数量、面积比去年同期都有所增加。

房天下的统计数据显示,“金九银十”的供应量环比也有大幅增加,9月份预计共有62个楼盘推出新货(含住宅、别墅及商业),从楼盘个数来看,比8月份多了七成。

中原研究部的统计数据显示,今年9月广州一手住宅共有45个住宅项目、6个公寓项目推出新货,除了少数推售别墅的项目之外,大部分楼盘的推货量都在1栋至3栋、100500套之间。

如果单看供应量,这样的货量不算少。不过,以今年楼市成交旺盛的势头来计算,这样的供应量又太少。

因此,在本刊的统计里,今年“金九银十”,越秀区供不应求,“方”;海珠区供不应求,“方”;白云区供不应求,“方”;黄埔区供不应求,“方”;增城区供不应求,“方”;番禺户型供不应求,也有“小方”。只有荔湾、从化、南沙、花都、天河不是那么“方”。

面积小了,迎合刚需

今年“金九银十”,广州一手住宅新增供应有什么特点?

就是面积小。今年前七个月,广州一手住宅套均成交面积只有101平方米,比去年同期的113平方米少了12平方米,说明今年楼市新增供应的刚需产品更多。

这样算下来,广州房价升了,但房子的面积小了,一增一减之间,买家的入市门槛倒是不会提高太多。

今年“金九银十”,这种产品结构不会有根本性的改变。云策中国公司董事长刘鹏飞说,近500平方米的类独栋别墅在“金九银十”很少见,现在广州别墅的面积越来越小,今年广州销售排名前十的别墅项目,大多数为小户型“入门级”别墅。中地行研究显示,今年“金九银十”复式洋房多了,不过这些复式洋房的单位面积主要为82104平方米,这些复式产品追求的是更多的房间,而不是更大的面积。

从中原研究部提供的计划9月份推出的新货来看,120多平方米是不少楼盘推售的最大户型。以120平方米以上大户型为主的楼盘,只有保利东江首府、尚东柏悦府、珠光新城御景、金地天河公馆等寥寥几个。

原因很简单,“金九银十”本来就是刚需市场的狂欢,今年面积偏小的产品结构在“金九银十”得到了延续。

出手快了,买了心安

广州楼市今年之“堃”,主要原因在于买家的“堃”。

由于小孩读书计划换房的黄女士,本来一直都不“方”,在不紧不慢地看房,希望换一套环境好、教育资源好、价格也合适的房子。但最近看着房价状况,黄女士就“方”了。虽然自己的房子也在涨价,但再慢慢看下去,想买到自己合适的房子就更难了。

对于在“金九银十”前推出其代理的侨建御溪谷的类独栋别墅产品,刘鹏飞说,主要原因就是“现在时机对了”。这个对了的时机,其实就是买家“方”了,能买房就赶紧买房的心态明显。

在“金九银十”前,虽然一些城市传出收紧调控的消息,但也有让买家更“方”的消息:贵价地接连拍出,成交量不断上升。有些城市延迟部分土地的出让时间,买家便开始站不稳了。

方圆地产首席市场分析师邓浩志说,芳村贵价地后叫停白云宅地出让,长岭居贵价地后叫停同板块另一幅宅地出让,广州接连叫停土地出让计划和上海如出一辙,唯一的解释是目前两地均在酝酿调控土地市场的政策,希望为过热的土地市场踩刹车。

 

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1、添加邓浩志私人微信:dhzjmf(“邓浩志教买房”首字母小写);

2、关注新浪微博“邓浩志”私信提问。

微博链接:http://weibo.com/garydens007

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