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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“金九银十”众生相房企扎堆卖楼忙  

2016-09-17 18:45:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“金九银十”众生相房企扎堆卖楼忙

邓浩志接受《南方日报》采访

“金九银十”已经悄然来临,作为每年房地产市场最重要的销售节点,在今年又特别值得关注。在土地市场带动下,广州楼市的火热已经不言而喻,这也使得更多的楼盘将精力投入到“金九银十”这个关键性的节点上来。据数据显示,仅是推新楼盘的数量今年就预计同比上涨超过三成。为了在市场众多竞争对手当中脱颖而出,各大开发商也招数百出,一场营销大战已经打响。

“金九银十”推货潮到

一年一度的“金九银十”揭开了帷幕,“金九银十”向来都是楼盘销售每年必争的时机。再加上今年几大新的楼市热门板块都已经在土地市场的带动了变得热力非凡,开发商加紧趁机推货将是必然的。今年的金九银十既是作为楼市传统销售旺季,又适逢其时,将是广州新盘新货扎堆供应的时期。据房天下数据监控中心截至830日统计,广州2016年金九银十预计104个楼盘推新,同比去年增加38个盘。

今年上半年,楼市一直处于“成交大旺”的态势,成交数据显示市场也在逐步回暖,今年“金九银十”的推新数是近3年来的新高,而且,目前统计的楼盘都集中在9月份推新,不排除有更多在售楼盘根据9月份的热潮在10月份会加入“推新大潮”。

在全新盘方面,主要集中在天河、南沙。天河新盘主要扎堆在牛奶厂板块,金地天河公馆蓄势待已久,将在9月开盘。而另一个新盘家和天耀才面市不久,也即将在10月加入战场,据了解,家和天耀的主打产品是公寓,客户群与其他几家主打“别墅+洋房”的楼盘一定会有所区别。在银十,牛奶厂板块还将会有一新盘招商雍华府开放样板中心,牛奶厂四大项目齐齐发力,势必会给“金九银十”的成交带来亮点。

而另一个值得注意的区域就是黄埔。在金九银十期间,老黄埔给购房者的惊喜应该是最大的。首先是新货不少。较新的盘如富力笔村项目富力悦禧、万科尚城即将在9月份入市,而保利学府里、佳兆业城市广场也在这个金九银十有所加推。一直吹风开售的港航中心也有望在这个10月可以迎来首波开售。关键的是这些项目多以小户型为主,均价普遍维持在22000/平方米左右,最近也没有太大的价格起落,总价在市区中也不算太高,冲着老城区好学校的市民尤可关注。

卖楼策略各显神通

对于今年的金九银十,尽管才刚开打,但是已经有开发商给出了“市场火、人气旺”的六字评价。但是在买家入市积极性高的同时,参与竞争的项目数量也大幅增加。为了争夺买家的关注目光,房企们的“金九银十”营销策略各有不同。

最吸引眼球的无疑就是当下黄埔长岭居板块部分楼盘使出的“封盘”大招。在新地块成交之后,在极短的时间内长岭居板块的实地常春藤、岭南林语、珠江嘉园等都贴出海报称要“封盘”。而且还给出了具体的封盘时间,这招在短时间内引起了轰动效应,成交直线上涨。

而与此相反,尽管现时楼市氛围火热,但是仍然有楼盘按兵不动,甚至是主动降价寻求更大的成交量。如颐和盛世则主动降价促销。

另一种营销大战手法则是“改旗易帜”。目前番禺动作最大的项目就是亚运城。在金九银十前夕这个项目不但改换了操盘企业,而且更大幅度改变了楼盘的定位以及规划思路。在“金九银十”期间将以全新的面貌出现在市场购房者面前。

卖楼百态

猛降价促销?

819日,一则“3450/平方米买广州江景现楼”的消息震惊广州。据了解,该楼盘是位于广佛交界处的千亩江景大盘——颐和盛世。记者了解到,实际上这是一次由颐和盛世与前海博爱盛世、前海人寿、招商银行、平安财险联手的跨界合作,同时也是一项响应国家“去库存”号召的“阳光购房补贴”大型公益活动。颐和盛世推出部分103-180平方米江景洋房单位,给予购房补贴的优惠政策,由前海人寿出具履约性支付保单,购房者可在30年内累计领取房价总款的50%;并可获赠由平安保险出具的25年期财产保险单一份;同时全程将由招商银行进行全面的资金监管。

据颐和盛世项目方介绍,此次补贴方式之所以采用“保障性支付保单”的方式将补贴款返还给购房者,主要是为了保障购房者的切身利益,根据《保险公司管理规定》,保险公司是直接受保监会的监管与约束的金融机构。加上此次合作的前海人寿是一家具有良好口碑的品牌保险公司,因此能给购房者更好的保障。

此次轰动广州的购房补贴,优惠力度究竟有多大?记者算了一笔账:颐和盛世目前在售的洋房产品价格为6900/平方米,补贴50%的房款,相当于半价即3450/平方米可买一套房。以最小的103平方米的单位为例,总价约71.07万元,买一套至少优惠35.5万元,优惠力度相当惊人。

连夜卖楼急

826日位于黄埔长岭居的新地块高价拍出,消息一出,位于同一板块的在售楼盘实地·常春藤就在当天创出刷新销售纪录。一天内销售额突破2亿元。出现这个结果,正是因为开发商及时把握市场节奏,在土地出让结果出炉之时,当即积极推货卖楼,充分消化上门买家的需求。据悉,当天开售一直持续到深夜,让不少急忙赶来的买家都满意而归。

实地常春藤位于长岭居,此前售价在1.5/平方米左右,而该区域被定位为广州东部山水新城国际生态居住区,计划2020年基本建设成型。高起点规划、快速开发、配套先行等优点,让长岭居板块自规划起便备受业内看好。此前,该板块的价值潜力一直处于积累期,区域内楼盘价格大多在1.5万左右。

相比封盘待涨价的楼盘,实地·常春藤积极出货,成功借市场热点充分出货回笼现金,也可以算先声夺人,抢食了长岭居市场的大蛋糕。

封盘待涨价

近期荔湾芳村、黄埔萝岗两地的土地出让结果,也让不少周边楼盘开发商兴奋不已,部分更决定封盘不卖了,等调涨确定新销售价格后再推货。长岭居板块的岭南林语、珠江嘉园等都贴出海报称要“封盘”,而荔湾白鹅潭的新世界凯粤湾也封盘涨价,华发荔湾荟也在酝酿涨价。此前该片区内一手住宅的均价在2.8-3.3万元/平方米之间。位于广钢新城的保利海德公馆和保利曼城均表示816日是最后一天维持原价,817日即封盘涨价。金融街融穗华府承诺81624时前不涨价,过后即封盘。在上周末斩获12.3亿元的珠江金茂府也宣布封盘调价。中海花湾壹号表示818日封盘调价。北大资源博雅1989通知全体销售人员,817日开始,房价上涨3个点。

专家说法

建议卖楼走量为主

对于今年“金九银十”广州楼市的行情走势,业内的看法却是惊人的一致,看涨的声音不绝于耳。广东中原地产项目部总经理黄韬表示,今年广州楼市成交量价齐升,预测金九银十将是成交的第二个高峰。按照目前成交情况及对楼市信心,楼价不止增长年初预想的10%,金九银十将加速楼价抬高15%。至于广州是否会跟随深圳的脚步楼价疯涨,黄韬表示,不值得且不理性,开发商操盘需谨慎。建议周围楼盘轻微加价即可,走量为主。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,8月楼市仍处于调整期,成交小幅萎缩,价格继续轻微上涨。910月份将迎来量价齐升。有计划买房的应抓紧出手,越迟一定越贵。从目前广州的库存情况来看,就住宅而言,虽然全市库存不足9个月,貌似没有去库存压力,但南沙、番禺库存都超过10个月,花都更长期保持在15个月以上。而没限购的增城、从化库存仅七八个月,中心城区更只有四五个月。住宅市场除区域差距大之外,产品差距也大,据统计,广州200平方米以上的大户型库存超20个月,这不但说明大户型积压,还说明中小面积的刚需户型实际库存要比总体平均库存还低,供不应求,这也是房价上涨的基本原因。

 

购房咨询服务:

1、添加邓浩志私人微信:dhzjmf(“邓浩志教买房”首字母小写);

2、关注新浪微博“邓浩志”私信提问。

微博链接:http://weibo.com/garydens007

约稿、商业活动、采访、培训,请添加QQ:435241532(请注明具体事宜)

楼盘策划、销售代理,请致电:13760703901(邱先生)

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