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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

长岭居地块带动广州楼价立涨2320元/m2  

2016-09-17 08:43:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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长岭居地块带动广州楼价立涨2320/m2

邓浩志接受《新快报》采访

826日上午10时,长岭居CPPQ-A2-1地块(苗圃地块)开拍,过程紧张又激烈:保利、碧桂园、华发、华润、金地、广电等28家房企竞争。历经两个半小时200多轮报价,差不多每10秒就有一家房企举牌。短短20分钟后,报价已突破20亿元。最终,中冶置业以36.792亿元拿下长岭居地块,溢价率240.9%,楼面价高达2.7274万元/平方米,远超保利于2014年创造的1.7564万元/平方米,成为黄埔新高溢价地块。

经过3年左右的发展,长岭居板块初具雏形,基础设施和配套正在逐步完善,加上地铁21号线即将开通,该板块的楼市可谓处在上升期。但是目前看来,板块内在售的住宅均价都没有超过2万元/平方米。

长岭居在售项目包括保利越秀岭南林语、万科山景城、万科里享家、金融街融穗御府、实地常春藤。实地常春藤均价1.35万元/平方米,即使卖得最贵的保利越秀岭南林语均价也仅1.8万元/平方米,与黄埔新高溢价地块超过2.7万元/平方米的楼面价有相当大的差距。

在长岭居苗圃地块开拍前,业内普遍预测该地块将成为黄埔新高溢价地块,楼面价约在1.3万元/平方米,溢价率在60%左右。当其最终拍出的楼面价超过2.7万元/平方米时,多名地产从业人士表示不可思议。

地产经济学家、方圆资产管理公司副总经理邓浩志指出,黄埔新高溢价地块周边一手住宅报价每平方米在1.4-1.6万元之间,实际网签价格约1.3-1.4万元。按照最近地价比在售房价高10%的规律,业内此前判断该地块楼面价会在1.6万元/平方米左右,但最终拍出的价格超出了想象。

全市多个楼盘封盘待涨价

中原研究部分析指出,高溢价地块对楼市具有传导和刺激效应。以往广州市场靠刚需主力支撑,成交量增加的同时,价格保持稳定小幅上扬。但近来全国高溢价地块频出,不久前广州新高溢价地块诞生,刺激了广州楼市,房价上涨的节奏明显加快。

据合富辉煌统计数据,广州新高溢价地块华大物流地块诞生首周,周边几个楼盘当即加推新货,有楼盘去化率达八成。当周全市一手住宅成交2206套,环比上涨2%;成交均价1.8153万元/平方米,环比上涨17.75%。而高溢价地块所在的荔湾区,成交量环比大涨1.07倍至255套,成交均价环比上涨19.5%达到3.2455万元/平米;周边二手楼也趁机涨价,业主惜售、加价的情况明显增加。

黄埔长岭居高溢价地块诞生后,周边楼盘亦反应迅速。不少楼盘选择封盘涨价。原定于827日开盘的凯德文化广场宣布因极端天气,将开售时间顺延一周。距离新高溢价地块只有7公里的实地常春藤当日紧急宣布19:30全面封盘调价,封盘前几个小时,售楼处满是前来购房的客户,部分员工也摇身变成了购房者,希望抓住最后的机会。保利越秀岭南林语也发布紧急涨价通知,称自828日起实施升价,余货价格上调5个点。珠江嘉园也称要涨价5%-10%

在封盘涨价前,多个楼盘销售火爆,众多买家连夜排队选购。作为曾经的黄埔高溢价地块,保利学府里于826日当晚开放“夜场high购”,当天成交40套,揽金1亿元,卖到“POSE机缺纸”,火爆程度可见一斑。越秀保利爱特城也在黄埔新高溢价地块拍出的当晚卖出30套房。同处黄埔的时代天韵也在当晚卖楼到凌晨3时多,现场一片火爆。

阳光家缘网签数据显示,黄埔新高溢价地块诞生的首个周末,广州全市住宅网签成交量为995套,环比大增77%;均价为1.8635万元/平米,每平方米较前一个周末涨了2320元。

中原地产项目部总经理黄韬认为,在广州实施“东进”战略的背景下,广州东部的楼市也随之升温,而科学城区域最适宜人居的板块就是长岭居,长岭居板块目前在售楼盘也都卖得不错,这对苗圃地块的拍卖价也是有推动作用。

除了黄埔,增城、天河、荔湾、海珠等区的多个楼盘也有新动作。要么直接涨价,例如荔湾区的荣穗华府全线涨价,增城的金地香山湖、合景誉山国际全线涨价5%,翡翠绿洲整盘调价;要么封盘调价,包括位于天河区的龙湖天宸原著,位于海珠区的绿地越秀海玥等。

业界分析

楼价涨太快或致调控加码

邓浩志认为,黄埔新高溢价地块拍出的价格“高得令人难以理解”,周边在售项目可能涨两年都未必赶得上地价。许多房企最近都失去了理性,土地市场泡沫十分严重。照目前的趋势,黄埔新高溢价地块不会是个案,未来广州土地市场会继续疯狂,全国主要城市土地市场的泡沫越来越严重。

有业内人士表示,在一线城市中,广州的楼价最为平稳,调控政策也相对宽松。但8月份广州两宗高溢价地块的出现已经影响到房地产市场的正常秩序。如果广州东部区域因黄埔新高溢价地块导致楼价过快上涨,政府很可能加码调控政策。

“管理层应采取适当措施避免问题扩散及恶化。地方政府不能只顾高价卖地拿钱,也要防范土地市场泡沫可能对经济各个环节所埋下的隐患。”邓浩志表示。

高溢价地块频出,购房者该如何面对这一现象?邓浩志建议不必受高溢价地块影响,因为高溢价地块不等于楼王,许多高溢价地块并不可能卖到他们预期的价格。不过,目前广州房价仍有补涨的需求,库存也在不断降低,所以刚需购房和投资型购房都要抓紧时间出手。预计广州年内房价还有10%的涨幅,明年继续看涨,购房者不能太犹豫。

黄埔新地块做豪宅才能盈利

根据长岭居苗圃地块的出让公告,地块建设要求自土地移交之日起计,3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案,6个月内动工(打桩)建设,动工后36个月内必须全部竣工并投入使用。

邓浩志认为,如果这个项目24个月内上市,根本没盈利可能。而据业内估算,苗圃地块楼面地价已达2.7274万元/平方米,开盘售价要达到4.5万元/平方米才能平衡利润。

如此看来,长岭居苗圃地块要收回成本甚至实现盈利,似乎只能做豪宅了。多名业内人士认为,与前不久荔湾拍出的广州新高溢价地块相比,长岭居这块地具备开发高端住宅的基本条件。合富辉煌(中国)市场研究中心分析认为,黄埔新高溢价地块所处的长岭居板块生态资源优良,容积率、建筑密度低,加上交通、商业、国际教育、总部经济、国际医院等关键配套的落户,优势明显。新高溢价地块距离黄埔区府近,距地铁21号线长平站1.2公里,因此这是三年乃至未来长岭居最优质的地块。

不过,合富辉煌(中国)市场研究中心也指出,长岭居等广州东部板块为“刚需板块”,若超出刚需客支付能力,刚需客将被逼往包括花都、知识城等其它板块转移;另一方面,广州房价的稳定,有赖于其中大量1-1.5万元/平方米价格段成交,而广州东部市场(黄埔和增城市场)对这一价段成交的贡献最大。如果地价刺激广州东部市场楼价快速上升,易招致调控加码。

“在当前市场环境下,高价拿地成为常态,非高价难以获得靓地。但从机会与风险相匹配的角度,应特别注重面粉与面包之间的关系。”合富辉煌(中国)市场研究中心认为,“适度的高溢价”有利于维持市场热度,促进购房者加快入市;但“过高的溢价水平”,一方面会加大拿地房企的经营风险,另一方面也将增加政府维稳市场的难度,可能加速调控政策的出台。

上个月短短十天内,广州拍出两宗高溢价地块:816日,荔湾华大物流地块以3.52万元/平方米的楼面价成为广州新高溢价地块。826日,黄埔长岭居苗圃地块拍出2.7274万元/平方米的楼面价,拿下黄埔新高溢价地块的称号。

两宗高溢价地块催热了广州楼市。阳光家缘数据显示,广州新高溢价地块、黄埔新高溢价地块拍出的首个周末,全市住宅成交均价每平方米分别涨了2084元、2320元。不过两宗高溢价地块诞生的几天后,广州有两宗原本要出让的宅地相继被叫停。业内人士认为,这是政府在释放“不能让土地市场继续疯狂下去”的信号,如果近期楼价过快上涨,政府可能出台调控政策。

土地市场

多宗土地被叫停出让

从去年下半年起,一线城市和二线热点城市楼市持续升温,土地市场也随之渐热,各地高溢价地块频现,土地出让价格持续走高,也带动了房价的上涨。面对火热的土地市场,广州、上海等多个城市叫停了几宗土地的出让,似有调控之意。

地产研究机构分析认为,土地溢价已成常态,但应警惕“过高的溢价水平”,一方面会加大拿地房企的经营风险,另一方面也将增加政府维稳市场的难度,可能加速调控政策出台。

地价高于楼价的现象较以往频繁

国家统计局数据显示,今年1-7月份房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%,但土地成交价款却增长7.1%,土地出让价格整体呈走高趋势。在一线和二线热点城市,地价高于楼价的现象比以往出现得更频繁。

816日,广州荔湾华大物流地块刚拍出全市高溢价地块,上海接着就诞生全国最贵高溢价地块。817日,上海静安中兴社区一宗宅地开拍,最终以10万元/平方米的名义楼板价、14.3万元/平方米的可售面积楼板价,创下全国土地成交史上最贵高溢价地块新纪录,并刷新了全国宅地最高总价及单价。同日,上海还出让了另两宗地块,溢价率分别为115%165.16%

不过,上海静安区拍出的全国总价高溢价地块屁股还没坐热,便要让位了。全国土地最高成交总价的纪录,于829日被深圳刷新。招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地。这个总价已经超过此前广州亚运村255亿元的全国总价高溢价地块纪录。

除了一线城市,二三线城市也加入了高溢价地块的抢夺战中。中原地产首席分析师张大伟指出,与前7个月相比,今年8月高溢价地块逐渐从“一线城市+二线城市四小龙”向其他二线城市蔓延,武汉、石家庄、济南、福州、南宁等城市也开始频频出现高溢价地块。

在长岭居苗圃地块成为区域高溢价地块的同一天,珠海拍出的4宗商住用地溢价率竟然全部超过500%,连续刷新了珠海的楼面地价单价纪录。其中,最贵的一宗溢价率高达545%,楼面地价超过了2.9万元/平方米。作为“房价四小龙”之一的厦门,也在同日拍出6宗地,总成交额达171.1亿元,价格最高的一宗楼面地价约3.8万元/平方米,超过广州最新高溢价地块的楼面价水平。

多宗土地被叫停出让

上个月,广州新高溢价地块及黄埔新高溢价地块相继拍出,搅热广州土地市场。但就在两宗高溢价地块诞生后,有两宗宅地被中止出让。

829日,黄埔新高溢价地块诞生3天后,广州市国规委发布公告称,广州开发区长岭居YH-A4-3地块因故中止挂牌出让程序。

据悉,本次中止挂牌出让地块是一宗低容积率宅地,位于广州市黄埔区长岭路以北、岭头村以东,总面积41631平方米,容积率在1.0-1.5之间,起拍价为48708万元,折合楼面价7800/平方米。地块本将于99日上午10时进行拍卖,不设最高价限制。

而在816日,雅居乐拍下荔湾华大物流地块,楼面价超过3.5万元/平方米,刷新全市单价高溢价地块记录。825日,广州市国规委叫停了白云棠涌的宅地出让,该地块本将于826日进行网上竞拍。

业内人士指出,两宗原本要出让的地块被叫停的时间分别发生在两个高溢价地块出现后,说明政府有意为土地市场“降温”,以免过热的“高溢价地块潮”影响正常的土地和楼市市场秩序。

无独有偶,在上海拍出全国新高溢价地块的一周之内,有4宗土地被叫停出让。业内人士指出,作为高溢价地块高产地的上海,连续几宗土地的出让被中止,其实就是政府方面在释放信号,土地市场不能疯狂火热下去。

邓浩志认为,广州接连叫停土地出让计划的做法与上海如出一辙,唯一的解释是,目前两地都在酝酿土地市场的调控政策,为当前过热的“地王潮”踩刹车。据他预计,调控政策最迟在国庆前夕就会出台,为地产黄金周降温。

业内观点

过高溢价需警惕

中原地产统计数据显示,截至825日,今年全国单宗土地成交额超过10亿元的地块有320宗,其中溢价率超过100%的高溢价地块多达160宗。其中8月是高价地产生最密集的月份,单宗土地超过10亿元的地块共60宗,溢价率超过100%的达45宗。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年以来,包括高溢价地块在内的高价地频现,主要是因为市场出现资产慌,很多开发商为了获得一二线城市的优质资产,不惜出高价拿地。

合富辉煌(中国)市场研究中心指出,在当前的行情下,土地溢价已成常态。近五年土地出让中,仅有4宗地出现“面粉价高于面包价”,分别出现于2013年(三宗)及2016年(华大物流地块)两个年份,流动性宽松和市场行情火热是这两个时期的主要特征。但当前多数“高溢价地块”并未脱困,2013年两宗“面粉贵过面包”的高溢价地块,销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%

 

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