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邓浩志的博客

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降温楼市地市应从去杠杆开始  

2016-09-20 16:17:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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降温楼市地市应从去杠杆开始

 / 邓浩志

去年股市的疯牛行情,启动于“配资”,终结于去杠杆。这轮中国楼市、股市波澜壮阔的行情和去年股市的疯牛行情有太多雷同之处,其中之一就是通过杠杆撬动市场,推高价格……

去年底中央提出楼市去库存任务后,各地方基本就干了两件事来推动楼市发展:一是除一线城市外的全面松限购;二是全国性的购房加杠杆,这里具体的做法有:首付认定降低,首付比例降低,贷款成数加大,贷款利息降低等。

除了上述两大因素外,实体经济不景也是推动楼市地市的主要原因。在引发房地产过热的三个要素中,经济因素在短期内最难改变,也正是因为经济不景,反而导致地方有了推高房地产的冲动。

最近一二线城市的楼价全面上涨,更可怕的是土地市场的失控,多个城市地价远高于周边在售住宅价格。如果说中国楼市有没有泡沫还有待讨论,那最近的土地市场就彻底是一个“巨型泡沫”了。这意味着房价必须持续2年年均30%甚至更高的增幅,这些项目才能平本,这基本已经可以当做是把幻想当期望了。

中央对资产泡沫作警示,上海、广州叫停了部分土地出让,苏州重启限购,南京、合肥调控出台。看来重新对楼市进行调控,抑制泡沫已经是共识。但问题是如何抑制,才能保证既有效又不至于伤及无辜呢?

首先要“端正态度”,目前已出台调控政策的二线城市多为“走形式”,可是不抓重点的都难有效果。

另外,全面重启限购是最笨的办法,不应该。全国的普遍情况是:限购的城市虽然几年房价都没涨,但房地产业凋敝,也连带影响了一大批上下游产业,继而影响地方就业、税收、财政等。而改善型买家也被限购“误伤”,改善生活的需求受到了遏制。更严重的是限购政策易进难退,好不容易放开,再启动应该要更加谨慎。

接下来看货币政策,我认为收紧几无可能,因为目前经济不景、滞胀,所以甚至有进一步放松货币政策的可能,更难提收紧了。实体经济好转尚不知时日,从15年初开始说经济要触底反弹,连续6个季度过去了,底部仍然难见。所以指望实际复苏吸收多余的资本也是不太可能,只要实体不好,货币反倒会加倍进入地产。

最后可选的就只剩去杠杆了。大幅提高二套房首付、利息,能够较好地抑制投资需求,缓解房价过快上涨。然而需要去杠杆的主要不在楼市,而在土地市场,只有控制房企的融资规模,才能让房企“冷静”、让“地王”降温;土地市场降温才能更好地引导楼市的预期,稳定市场情绪。

去杠杆有几点好处:能稳定房价、地价上涨预期,但不会彻底打翻房地产产业;去杠杆属非行政干预,利于市场化、资源配置、产业稳定发展,最重要的是此招易增易减,易进易出……

如果楼市降温真的采取去杠杆的办法,刚需一族也无需担心,首套优惠还会有的,买房即跌的情况也不会出现。

 

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