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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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佛山楼市总体稳健,调控不可能  

2016-09-22 11:43:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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佛山楼市总体稳健,调控不可能

邓浩志接受《南方日报》采访

831日,厦门国土局在其官网上发布公告称,厦门市自95日起执行住房限购政策,成为继南京、苏州、合肥后第四个采取限制购房措施的二线城市。31日晚,武汉也加入限贷城市行列。

厦门限购内容基本与上一轮限购政策一致,即对三种类型居民家庭,暂停在该行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。一是拥有2套及以上住房的该市户籍居民家庭;二是拥有1套及以上住房的非该市户籍居民家庭;三是无法提供购房之日前2年内在该市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非该市户籍居民家庭。

在多地重启限购的背景下,刚解除限购一年多,楼价涨幅明显的佛山,是否会重启限购政策?

疑问:佛山是否会限购?

有专家分析称,楼价涨幅过大、投资比例递增、风险进一步增大等为上述城市采取限制措施的原因,不排除其它热点城市会跟进。国家统计局数据显示,楼市上半年涨幅前4名分别是厦门、南京、合肥、苏州,被称为房价上涨“四小龙”,如今4城市无一不收紧了购房政策。

多地限购限贷政策落地后,佛山、珠海等楼市上升幅度较大的城市坊间也出现了重启限购的传言。实际上这些传言都不新鲜,早在3月份佛山楼市创下成交新纪录后,这样的声音就不绝于耳。

楼市上半年量价齐升,外来购房者增多成为“限购”传言流传的土壤。据合富辉煌数据显示,今年上半年佛山均价同比上涨7%,为9042/平方米,量价创历史新高,在楼市热门的广佛交界区域,楼盘普遍涨价50%。据中国指数研究院最新公布的8月份楼市数据,佛山以环比4.86%的涨幅位居全国第五,在珠三角涨幅仅次于珠海。

另据住建局公布的数据显示,今年上半年,佛山市商品房成交面积1048.20万平方米,同比增长32.95%;成交金额937.76亿元,同比增长41.83%。截至7月底,佛山商品房库存量比2015年底减少了334.36万平方米,超额完成去库存任务。

这些数据表明,佛山住宅市场呈现出繁荣景象,一些刚需层则表达了希望政府调控房价的愿望。但记者从佛山市住建局了解到,目前该局没有收到重启限购的相关通知。

相对地,住建部门近日还提出适时调整限制性政策,因地制宜继续去库存,具体是从加快推进棚改安置和住房保障货币化、加大商业地产处置力度、深化户籍改革、支持外来人员购房置业、着力降低商品房建设成本等方面入手。住建局在其2016年下半年工作计划里也有提到,将继续落实好《佛山市供给侧结构性改革去库存行动计划(20162018年)》,促进房地产市场健康发展。

声音:“佛山没有限购的必要”

佛山会不会限购?带着这个问题,记者采访了多位业内人士,他们认为佛山市场比较稳健,没出现大起大落的现象,大大减少了使用行政手段来调节市场的可能性,同时也认为目前楼市需注意防范风险。

“佛山市场总体平稳,政策预计不会太多干预房地产市场。”佛山市房地产协会副会长骆仪克表示,佛山没有主动干预市场的传统,值得关注的是,在目前楼市非理性繁荣的前提下,央行或会收紧房贷政策、降低购房杠杆。

方圆地产首席分析师邓浩志就坚定认为“佛山基本不会限购”,邓浩志分析佛山楼价泡沫也只出现在广佛交界局部地区,佛山还有三水、高明、禅西等楼价低洼区。“总体而言,这一轮国内限购不会像2011年那样大规模,预期限购范围仅局限于一线城市及部分强二线城市。”

佛山能兴房地产开发有限公司资深顾问杨从杰就表示,佛山房地产出现局部过热和楼市结构有关,总体表现还算稳健,从市场上看,刚需及首改的需求量仍然很大。“佛山上半年楼市均价基本围绕10000/平方米上下波动,没有出现其它热门城市那样大起大落,这就表明佛山没有限购的必要性。”

“相比于去年同期,佛山楼价上涨幅度较大,但在整个珠三角来看并非首屈一指,甚至远低于中山珠海。”广东省房地产研究会副会长韩世同表示,中小户型交投仍为市场成交主力,相对于广州等城市的房价,佛山市场整体还处于良性发展阶段。

建言:最好的调控手段是市场

各地为了防范土地竞价过高可谓煞费苦心,首先是南京设立了土地熔断制度,最后导致多块土地因为开发商出价太高而流拍;其次是上海静安区高竞价出现后,暂时中止了其后3块土地出让;广州近日也接连叫停了白云区、萝岗区两宗土地出让。

韩世同认为,最好的调控手段是市场,上一轮限购抑制的需求在放开限购后出现报复性上涨,如果再次实施限购,将人为加剧供需失衡现象。“最好的办法是利用市场手段解决问题,市场本身有自我调节的功能。限购反而在一定程度上影响人们对价值的判断,造成越限越涨的局面。”

也有业内人士表示,在佛山去库存的过程中,即使在一系列政策的支持下,如南庄、高明、三水等区域的楼盘销售速度没有明显上涨,库存压力也比较大,一些房企盈利能力下滑,财务风险加剧,区域分化发展明显。“这需要外界正确理解佛山楼市,才能做出最有利于佛山楼市发展的决策。”

骆仪克表示,目前住宅地产在热门地区已供小于求,处于卖方市场,佛山地产库存主要在商业地产领域。“即使未来要出台调整措施,也需要考虑市场结构性差异,因城施策,市场的归市场,政府的归政府。”

 

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