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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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金九银十还能出手买房吗?  

2016-09-06 15:26:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金九银十还能出手买房吗?

 / 邓浩志

回顾:淡季不淡

在欧洲杯、奥运会、暑假等多种因素混合下,6-8月的楼市本应该例行“淡季”一下。但回顾今年678三个月楼市的表现,我们发现:在全国性地王潮风暴之下,67月纵然处于“淡季”,但都超过了过往年份的水平。

以广州为例,这几个月的月均成交量仍保持在万套上下。虽然略少于“红5月”,但市场热度持续,进入8月更有提早升温之势。

于是,“金九银十”的行情在8月便已经铺开。

虽然各种统计数据尚未出炉,但从市场一线观察,今年的8月肯定是个大热的月份,——8月的成交量超过去年金九银十的可能性很大。

造成如此热势的主要原因有三:一则地王继续在全国各地出炉,市场预期进一步推高;二则地方调控措施出台一批,但多为“形式大于内容”;三则恐慌性购房涌出,大家都等不及9月了。

 

前瞻:“金九”创记录,“银十”再上涨

我认为,“金九”可能会创历史记录。

全国一线及强二线城市最近库存都极低,已近无货可售的局面,而9月各地将相继涌出一批新盘(如广州,910月份预计将有1.4万套房产入市)。目前这种情况,只要市场有货,哪怕价格高个5%,也能风卷残云、消化大半。今年的九月将是个供应量大、消化力更大的季节,成交额或创历史新高。

紧接着,“银十”或迎一轮价格快涨。

首先科普一下:库存低于10个月房价就会开涨,低于7月将快涨,低于4月就会出现暴涨。

7月底广州住宅库存为8个月,经过8月份的这一番热潮,应该还会继续降低。另外还有一个特征,房企有大批新货时都习惯将价格定得稍微保守点,以便完成销售指标,若能快速消化一波,则会立马涨价。

所以“金九”若成交火爆,“银十”则有双重涨价动力。

这样一来,涨价浪潮也会相互推动。全国一二线城市的情况和广州差不多,部分肯定更加火爆。而后涨者于先涨者而言,产生了价值洼地的感觉,所以会有补涨的需要。举个炒股的例子你或许就会明白:万科保利都拉了几个板了,金地招商怎么能不跟进呢?

所以房价后动型城市(特别是广州)有较强的补涨预期,而其他大城市周边房价低洼地区也将会有强势表现的可能。

 

广州:11月全市均价或达1.9

那么,广州房价会在接下来两个月涨10%吗?

8月均价破1.7万是大概率事件,910月份肯定会继续攀升。一般来说,缺货板块单盘月上调售价2%-3%是稳健的手法,也有立涨20%的例外(如西X海)。

另一推高全市均价的力量就是中心区住房,广钢,广纸,牛奶厂,同和四大板块齐出,成交结构的大变,可能会让我们在11月见到1.9万的全市均价。

 

佛山:千灯湖涨不停,全佛山都“热”了

佛山楼市的热度慢慢地从广佛交界蔓延至全部。千灯湖板块已经“停不下来”了,部分楼盘已经吹风到2.6万的均价。于是在性价比优势不再明显的情况之下,投资及刚需需求全面洒向佛山5区这个更广大的区域。禅城缺货,顺德东、北、中已都是广州客,三水高明将高举投资度假的大旗吸引广州源源不断的资金。所以,对于买家来说,现在就是比速度,出手快的第二天就赚了。

 

买家:该出手时快出手

所以说,该出手时还是要出手的。目前有几个大的逻辑前提:1、地王央企获得居多,有道是“春江水暖鸭先知”,这些央企多半是吃透了中央的意图才如此肆无忌惮地拿地,政策面应该会维持稳定;2、货币政策仍有望宽松,楼价至少无下跌的可能;3、新一轮涨势有望在各地“形式调控”政策落地后再次启动,下一波的底部很可能会高于目前的高点。

对于刚需买家来说,我建议选择核心城区;而对于投资型买家来说,找高性价比的产品才是关键。

我们观察一下,国内三次调控地产,大城市核心城区都有较大的抗跌性,刚需购买此类产品不用担心买了之后出现贬值,就算淘二手也是可以的。而投资者应该集中关注有补涨需求的板块,同板块中选高性价比者,抓楼盘销售优惠节点就可以了。

 

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