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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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地王的日子都不好过  

2016-09-07 16:50:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王的日子都不好过

 / 邓浩志

最近广州接连出了几个地王,地王所在的片区住宅价格预期立马提升,不少专家更是给出预测,片区按目前成本计算,2年后房价将上涨100%……

我认同地王对市场造成的心理压力,但地王未必最终就能变成楼王。因为房价是受供求关系影响的,更准确地说应该是:土地成本影响的只是房企的利润而已。

前几天中国的总价地王——亚运城爆出消息,其股东富力地产宣布退出,原因除了富力自身内部的问题以外,更重要的原因是项目实在是太“磨”了——6年下来项目房价几乎就没有上涨,从09年亚运城卖10000到最近成交均价11000左右,当年买回来5800/㎡的地价,现在只能卖如此价格,真是卖一套亏一套,这还没算上这6年的利息呢。

上面说的这个“五大房企深套亚运城”的例子只是比较突出的典型,但并不是唯一的案例。

2014年金融街以楼面价2.2/㎡获得广钢地块,也是当时的芳村地王,结果开盘至今均价始终徘徊在3万左右,我看也是卖一套亏一套的节奏。除了金融街,按目前广钢板块的均价来看,多数项目都是在微亏销售,甚至有的都不敢开盘。

再看看广州的其他地王,广州的上一个全市地王,越秀集团南洲路项目,2013年获得土地,至今仍不敢开盘;保利云禧,2010年白云新城的地王, 6年后仍在缓慢销售,价格几乎没涨;恒大珺睿,2012年的商业地王,开盘至今仅网签59套。更不堪的地王还有退地的、重拍的……

总结后,我们会发现多数地王目前情况都不理想。除了广州,国内其他城市的地王情况也十分雷同,所以结论是“地王难有好结果”。

首先是因为成本太高,这会导致开发商盈利困难。另外,地王通常出现在市场异常亢奋的阶段,而管理层通常又会在这个时间出手为房地产降温,所以地王多数直接面对行业的下行周期。

广州作为一线城市,以“价格超级洼地”的姿态呈现在全国开发商面前。今年一线的北、上、深,二线的苏州、南京、合肥、厦门等城市地价狂飙,广州如此“便宜”的地价简直让如狼似虎的房企们看着眼馋心热,所以任何一块地都有刷新片区记录的潜力。

但广州的地王历史也已经向房企发出了警告……

“别人疯狂时我恐惧,别人绝望时我贪婪。”这句老生常谈放在当下中国土地市场十分有警示性。一套房于一个家庭而言是半辈子的事,一块地于一家房企而言也是半辈子的事。一块地砸了,N年的利润就都泡汤了;两块地砸了,企业可能从此就销声匿迹了。

我就不信,企业不盈利,纯玩资本游戏能有长久的发展。

 

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