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去化周期缩短 珠三角楼市趋稳  

2016-10-13 16:51:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去化周期缩短 珠三角楼市趋稳

邓浩志接受《南方都市报》采访

落实国家住房金融、税收优惠政策,下调房贷首付比例,公积金全省互认互贷。广东商品房今年去库存成效明显,目前去库存周期降为13个月。

927日,广东省发展改革委副主任陈志清受广东省人民政府委托,向省人大常委会报告广东供给侧结构性改革情况时透露:8月末,广东商品房库存面积为14 9 77万平方米,比2015年底减少1375万平方米。据陈志清介绍,广东将在重点城市采取措施抑制房价过快上涨,努力保持房地产市场平稳运行。而作为全国楼市的热点区域,珠三角地区去库存效果如何,南都记者进行了调查。

广州

去化周期降至10个月

房价走势较为稳健

年初还发愁如何楼市去库存,三个季度过后,广州中心城区已出现“建房速度追不上卖房速度”的局面。合富辉煌监测数据显示,随着广州连续多月过万套成交,广州一手住宅去化周期已从年初15个月降至10个月。从大广州范围来看,今年前三季度一手住宅成交均价为16495/平方米,同比去年涨幅约为8.5%,“放眼全国来看,涨幅还不算多”。

前八个月盖房不及卖房快

“年初,政府部门还出台了‘房地产去库存行动计划’,原以为是‘困难重重’。半年时间不到,几乎所有的珠三角城市都完成了任务。”广东省房协理事赵卓文感叹。

在过去的几年中,广州市商品住宅新开工面积保持快速增长,新开工面积始终超过销售面积,导致库存增加。2016年初,广州也成为北上广深四大一线城市当中唯一有去库存任务的城市。

进入2016年之后,广州楼市出现了连续多月新建商品住宅成交破万套的情况,3-8月,全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万㎡左右的高位水平。合富辉煌监测数据显示,1- 8月广州商品住宅累计成交870万㎡,同比增长30%。而在同一段时间内,全市商品住宅新增供应面积仅590万㎡,供需缺口达到了280万㎡。

“广州新建商品住宅存量面积已经由今年初的1405万㎡降至9月初的1197万㎡,消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。”合富房地产经济研究院相关负责人表示。

“全国看广州涨幅不算多”

根据阳光家缘网最新统计显示,截至928日,广州今年已网签一手住宅89242套。广州此前成交量最多的2013年,全年网签92836套。这意味着今年只用了九个月时间,广州卖房数量就已经逼近史上最高年成交记录。

值得注意的是,尽管部分楼盘出现涨价情况,不过从全市房价走势来看,显得较为稳健。数据显示,截至928日,广州一手住宅成交均价为16495/平方米,同比201515202/平方米的均价,涨幅约为8.5%。如从化今年一手住宅成交均价依然在8457/平方米,增城、花都两区的均价也在万元左右。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,如果广州和自己比,房价的确涨了不少。但如果放眼全国,广州房价涨幅不算多,北上深同比涨幅都在60%以上,苏州杭州南京厦门等同比涨幅都在五成以上。

深圳

前三季度成交降近四成 不存在去库存压力

今年3月,深圳“325新政”出台后,加上购房需求的提前释放、房价高企等影响,楼市降温明显。深圳市规土委数据显示,8月楼价为57728/平米。

Q房网市场观察员任晋东表示,整体来看,“325新政”调控挤出了大部分楼市投机资金,让楼市趋于稳定。

3月新政成分水岭

今年3月新政出台前后成楼市分水岭,据深圳市规土委数据显示,新房2月成交量最高,为5410套,其后呈现递减态势,而8月仅成交2312套。

深圳中原研究中心经理王飞表示,新房前三季度供应和成交都不算旺,同比去年下降近四成,只占到去年全年的一半。据中指院数据,深圳1- 8月库存量保持在400万平米左右,除了23月份,其他6个月去化速度减慢,此外,5月库存量最高,达426.98万平米。

南都房地产资深研究员邱永宽表示,若以深圳8月份消化速度,需要18个月;不过,要以“325新政”以前1-3月份的消化速度来看,则需要8.2个月。

而接下来的10月、11月份的成交量将超过3000套,按此水平,大概需要10-12个月消化期。根据深圳情况,可售房源一般都被“留存余货”,实际去化周期比理论上的要短,因此,深圳楼市不存在真正意义上的去库存压力。

后市成交量增幅不大

Q房网数据显示,深圳今年1-8月新盘和加推的项目一共77个,与去年截至8月的96个项目相比,仍存在差距。不过,随着“金九银十”的到来,9月截至29日预售项目增加至12个,加上单个项目可售住宅套数明显增加,可见开发商对后市仍然乐观。

对于后市,邱永宽认为,随着今年9月深圳入户门槛放宽,银行房贷利率优惠,深圳城市竞争力等影响,加上“325新政”影响已基本消化,预计未来几个月深圳楼市成交量将稳步增长。不过由于深圳房价已到高位,在中国现经济大环境以及其他各地限购等新政的影响下,成交量增幅不会太大。

东莞

均价站稳1.5万元/平方米

根据官方统计,今年1月东莞楼市均价为11350/平方米,到8月为15028/平米。

业内研究人士表示,去年以来,东莞市住宅库存一直处于低位状态,去库存周期约为3.3-3.9个月。今年前三季度市场持续升温,去化速度加快,进一步消耗了市场库存。即使不断有新房推向市场,但仍保持着3个月左右的低库存周期。

与此同时,商业、办公等非住宅商品房去库存周期达41.5个月,形势比较严峻。

惠州

8个月卖出11万套房

20161-8月,惠州全市累计成交住宅110296套,相比去年同比上涨一倍有余。8月份均价9590/平方米。

深圳客贡献了其中至少七成的成交数据,中原地产研究数据披露,在邻深的惠湾片区深圳客的比例高达九成半,在城区仲恺等区域也高达7成之多。惠湾片区最新的统计数据显示,库存已经去化至4-6个月,降至历史最低。

珠海

8个月卖楼面积超去年全年

珠海前8个月卖楼面积已经超过去年全年。今年1-8月份,珠海全市一手商品房销售面积439.67万平方米,同比上涨80 .8%

珠海中原地产的统计数据显示,8月珠海全市住宅库存68.84万平米,按照近6个月月均59万平方米的去化速度,库存去化周期仅需1.16个月。数据显示,8月份珠海一手楼均价17922/平方米。

 

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