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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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缺乏诚意的控地价  

2016-10-18 17:05:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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缺乏诚意的控地价

 / 邓浩志

房价上涨过快有众多原因,其中之一就是地价过高,于是最近说地方政府控地价不力的问责声音比较大。

有鉴于此,不少高价土地频出的城市纷纷出台了“严控地价”的政策,表面上欲为过热的、已经有泡沫的土地市场降温,实际上几乎所有政策都是换汤不换药,部分政策甚至会进一步推高地价。

各地方控地价可谓“奇招”频出。

首先是南京的熔断机制,有竞拍者报价超过最高限价时,则视为无效,竞拍停止。其结果是“我拿不到的你也别想拿到”。报个高于限价的价格,拍卖终止,谁都捞不着好。这样下去土地拍卖这个游戏基本就彻底瘫痪了,地买不成,也没心开工,房子只会越来越贵。

杭州,就是换种方式比谁更有钱。土地竞价超起拍价100%时需一个月内全额付地价;竞价超120%时要求项目现房销售;竞价达150%后不再竞价,改竞配建养老设施面积。羊毛出在羊身上,以上种种其实也还是房企的开发成本,高地价以不同形式体现罢了,早已用过此招的城市也无一能真的成功控制地价。

摇号拿地最奇葩。南京最近出让的20幅宅地都通过摇号决定归属。首先,这样调控对开发商而言是谁中签谁获益,非市场化运作,也不公平;其次,地价便宜不见得房价也会便宜,因为这个措施并没有改变整体的供求关系;最后,新规则会滋生更多新问题,如同一集团可能搞多个项目公司围标提高中签率等。

广州更是直接实行“鸵鸟政策”。与其他城市五花八门的控地价措施相比,广州直接暂停了土地出让计划,原因也没说,什么时候再启也不明了,好像反正没地卖也就不会有高价地了。但这又能扛多久呢?在目前形势下,等是不可能等到房地产基本面改变的,越等地价只会越高,越等未来新房供应只会越紧张。

对于地方而言卖地收入就是最重要的财政来源,所以从根子上地方绝对不愿意把土地卖得太便宜;另一方面土地“供应商”也只有一家,加上各地纷纷采取“饥饿营销”策略,所以城市越大,地价就注定一定会越走越高,调控土地市场很多时候也只是做做样子。

土地都是垄断的,调控谈何效果?

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