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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州188亿土地为开发商解渴  

2016-10-21 17:41:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州188亿土地为开发商解渴

/邓浩志

广州计划下月集中推出11宗土地,其中不乏广钢新城、江燕路等城区优质住宅项目。此前广州多次叫停土地出让,这次一口气大批量推出,折射了不少管理层的意图,起码有以下几点:

1、高价成交的土地政府压力大,要避免出一块抢一块的情况。今年8月份就是这个情况,当时芳村、萝岗两块地的天价多少因为同期没有其他宅地可选,最终导致一地二十余房企哄抢。而土地集中供应好处至少是赢家不止只有一个,多块土地,买不了这个可以买下一个,不必为一块地争得头破血流;

2、给饥渴的土地市场适当解渴,尽管开发商对一二线城市的土地似乎“永远”渴求,但今年的土地供应起码能够让广州在12年后保持有一定的新增住宅落成,不至于断货。

3、尽量完成多点卖地目标。目前广州仅完成全年供地计划20+%,离目标太远不单脸上挂不住,而且财政收入少一大块将直接影响政府运作,大事啊!

此次土地出让计划还有若干亮点,起哄保证金由原来的20%提高至50%,竞拍门槛大幅提升。首先可以逼退资金不足的企业,减少竞投参与者;同时分散房企的资金,让大房企不能同时多路出击,逼迫其放弃若干项目,最终实现减少多房企哄抢一项目的情况。所以广州这次推地可谓用心良苦,也是煞费心机,但效果如果还需观察。

 前景预测

这批宅地不但都会高价成交,而且都会成为其所在板块的新标杆,我没用那词,你懂的。一则大的宏观经济环境及市场环境都没变任何改变,土地市场仍高温;二则调控就算有效也得需时间传导;三则广州本就没有什么加码的新政,各种政策目前仍然平稳;四则本次卖地挂牌价就已经很高,部分已经直接是区域的新标杆(广钢、江燕路、肖港起拍价均过2……

 结果及影响

这次一共188亿起拍价的土地,最终成交额+配建估计在300亿左右。加上此前的多种调控,这一剂药下去土地市场或能退点烧,但不能消炎,炎症还在就还会再次发烧。病灶在那之前已经反复说过,中国房地产目前的不健康的根源不在市场本身,在经济,所以退烧也只是治标,阶段性而已。

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