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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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年终楼市数据——数据背后更精彩  

2017-01-11 13:15:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年终楼市数据——数据背后更精彩

 / 邓浩志 

广州:供不应求,“补涨”或成定势

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广州库存继续保持平稳,连续三个月在6个月左右(而且此数据有埋伏,各种“限签”使得市场实际库存会低于目前数据显示的水平),所以市场仍然处于供不应求的状态,广州房价继续补涨是毫无疑问的。

但要注意的是,由于春节临近,市场将进入淡季,故管理层受到的压力会有所缓解,问题或在2月下旬开始显现。

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广州楼市今年成交量创历史新高,一手、二手均是如此,所以说楼价泡沫、虚高等都是猜想,市场是真实的活跃。另外由于广州本身有限购政策,所以也不存在大量炒房的情况,市场可以说是整体健康的。

从各月的数据上看,表现十分平均,而中心区在售楼盘的报价也基本比上月的统计价格高出15%左右,由此可见后续“补涨”是一定的。

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从个盘上看,中海花湾是广州去年的销售冠军,她的价格走势可以在一定程度上反应广州楼价的变化。

一方面,供应量较大的板块——广钢新城的价格都在不断提升;另一方面,这个板块也正是因为供应量大,所以整体涨幅并没有想象中那么厉害,至少报价和实际成交均价有一定差距(但这其中有无其他外力干预就不得而知了)。

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另外,增城、黄埔的网签表现异常抢眼。前者依仗“不限购”广纳投资客;后者则借势“土地标杆”不断涨价,除了传统豪强外,实地这个新丁的表现也十分抢眼。而万达在花都这个弱势区独成一个板块,强势杀出一条血路。中海花湾则有机会在2017年继续成为广钢的标杆;或许明年,这个旗帜才会逐步转移到保利手中。

 

佛山:限制措施“稳房价”年终楼市数据——数据背后更精彩 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


佛山的库存数据和广州类似,库存继续在低位运行。从一线了解到的情况来看,佛山“限签”、“限价”、“限发预售证”多管齐下,所以成交量价齐跌是混合了多种原因造成的。一是调控政策的真实效果,二是成结构改变的影响,三是不发预售证导致的供应、成交双双下滑。

所以佛山数据距离真实情况恐怕更远。

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但是从月度成交的数据来看,佛山的数据比较夸张,南海价格大幅回落(这其中的原因你懂的)。而在不限购的三水、高明,房价仍然狂飙。本来这两区成交占比的扩大有利于佛山房价的“稳定”,但是如果这两区的房价追上南海,那管理层就尴尬了,而目前三水、高明的房价只比南海低2千。

值得注意的是,南海已有楼盘报价3.2万,涨价压力山大,所以管理层选择“限价”可能要比“限签”好。

 

全国:房地产业趋于集中年终楼市数据——数据背后更精彩 - 邓浩志 - 邓浩志的博客


从全国的数据来看,已经有3家企业的年销售额超过3000亿,千亿俱乐部也扩容到12家,中国房地产行业越来越趋于集中。恒大虽然超过万科成为全国销冠企业,但恒大是以量取胜,每平方米的售价远远落后于万科;同时万科2016年新获取土地金额远超其他企业,所以万科很快又会重回第一的宝座。

 

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