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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州土地市场极速降温?  

2017-01-16 15:28:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州土地市场极速降温?

 / 邓浩志 

震惊的新闻!上周五的广钢地块以2.1万的低价成交。

这个价格比一个半月前附近的保利项目价格低了接近一半,这反映了两个信息:

1、过热的土地市场已经出现实实在在的降温,地价大跌的原因既有房企重新理性看待市场,同时中央主导的去杠杆工作正在逐步显现效果,房企资金量明显没有之前宽裕了。

2、该地块盈亏平衡点预计在3万元/㎡左右,比去年11月土地盛宴的广钢地块的地价还要低,所以基本确定是一个暴利项目,而去年广钢的几个项目如何盈利则进一步为该项目的价格承压。

但需要注意的是,两个月不到的时间里地价暴跌50%,明显不合情理,应该是有非市场化因素影响所致,需密切留意。

我一直以来都反复提到,地价不决定房价,房价是由供求关系决定的,所以该项目上市的售价未必就会便宜。目前广钢的售价在45万之间,按中国目前的基本面及广州的发展趋势,房价整体仍然是往上发展的。但由于地价暴涨推高了房价预期,所以控地价很可能成为了反向调控的手段,一种新的调控手法。 ????

但是,单项目地价并不反应市场的实际全貌,如果连续108个甚至更多项目都以同样价格趋势发展才能真正确立新趋势。前期刚刚确立了广州地价上了新台阶,这次地价暴跌暂时还是个案,需要继续观察后续宅地市场的变化。按常理想,管理层不可能连续多个项目“让利”,所以这可能只是短期引导的手段。

而这个成交价格也可能是市场真实的反应。如果真实,则楼价就有可能在未来两年出现滞销甚至下跌,而去年11月土地盛宴获得土地的房企很可能就此成为“大闸蟹”,结果要么严重亏损销售,要么不停地拖下去。

 

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