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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

百家房企平均负债863亿元  

2017-01-21 11:40:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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百家房企平均负债863亿元

邓浩志接受《信息时报》采访

来自克而瑞研究中心的数据显示,2016年,30家典型房企的销售总额达33477亿元,同比增长47%;销售面积27768亿平方米,同比增加34%;销售均价为12056/平方米,较2014年同期增11%。目前虽然表面上房企规模性销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态,速动比率处在不合理区间,加之现在政策趋紧,出现调控转向,楼市已经迎来调整期并将持续一段时间,2017年将是楼市变局之年。

行业数据

百家房企负债总额达86339亿元

同策咨询研究部数据显示,截至2016年三季度,上市房企总负债TOP100的负债总额达86339亿元,其中上市房企总负债TOP100的门槛是128亿元。七大销售金额排名靠前的大房企同样也是大“负翁”,房企总负债达到33791亿元,占上市房企总负债TOP100负债总金额近四成,大型房企成为“债台高筑”的排头兵。此外,2016年三季度上市房企总负债TOP100房企的平均负债为863亿元,有28家房企在这一水平之上,72家房企在这一水平之下。

在资产负债率方面,2016年三季度上市房企资产负债率TOP100的平均资产负债率为78.3%50家企业在这一平均值之上,另外50家在这一水平之下。其中,鲁商置业、嘉凯城、京投发展、天津松江资产负债率位居前4位,资产负债率分别为94.0%93.6%90.7%90.4%,资产负债率都过了90%。此外,2016年三季度上市房企资产负债率TOP100房企中有41家资产负债率在80%以上,占比超4成。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,负债总规模超千亿,资产负债率在80%以上,速动比率小于0.5,或大于1,以上三个条件同时满足两个以上的房企,需要警惕资金风险。因为上市房企尤其是一些大型房企,采取的都是高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式,致使自身负债总额和负债比率不断“攀上新高”,短期偿债风险激增,这无异于在钢丝上“裸奔”,随时可能摔得粉身碎骨。

“这些大型房企,在行业集中度不断提升的大环境下,意欲通过规模化的扩张来吞并一些中小型房企,从而加速自身发展水平,但是在加速规模化的同时,也不得不面临较高的财务风险以及市场运营风险。”张宏伟进一步表示。

原因分析 大量资金沉淀于土地储备

“从财务报表上看,很多房企的负债率确实有些‘虚高’。”有证券分析师指出,其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值,但按照会计准则要求,土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算,客观上造成房企的土地储备越多,负债率越高。以恒大为例,2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米,连续多年位居全国第一。相对应的,恒大在土地方面的支出也很庞大。

根据恒大历年来发布的年报,2009年至2015年,恒大累计新增土地款为2949.7亿元,平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中,2013年和2015年,恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元,而2016年上半年更增加至869.9亿元。

由此可见,恒大将大量的资金沉淀在了土地储备中,很多项目都是早年以较低成本获得的,也享受了土地增值的红利。恒大2016年中报显示,其超过3800亿元总土地款中,73%投向了一二线城市,目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。

近年来,部分一二线城市房价上涨幅度较大,这也导致公开拍卖市场常常出现“面粉贵过面包”的情况。

在机构投资者看来,房地产行业的自身特点及行业政策特殊性决定了其债务水平相对较高。与传统工业企业不同,我国房地产行业实行商品房预售制,收到预售款即计作负债,交付时才能确认销售收入。在这种情况下,传统工业企业存在很少的预收款,主要为合同定金,占合同金额比例较低(约10%),且产品交付时间较短,短期内可结转收入,余额对资产负债率影响极小。”

但对房企来说,预收账款是向客户预收的房款,房企从预售到交付时间长,因此在交楼前会有大量预售款计作负债,几乎为全部房款。因此房企预售越多,负债越高,反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的,无需现金偿还,且最终一定会转为销售收入。

万达集团董事长王健林此前也公开表示,房地产行业杠杆率较高有其特殊性,房地产的预售即销售收入也算作负债,只有等拿到竣工证后才能转为收入,因此报表显示负债水平相对较高。

以绿地为例,2016630日,绿地总资产是6171.4亿,总负债5453.2亿,预售款为1425.6亿,资产负债率为88.4%。若剔除预售款,其资产负债率降至65.3%

有业内人士表示,对于外界所关注的抗风险能力问题,不应单纯看负债率水平高低,而应结合现金余额进行综合分析,才能准确评估房企真实的抗风险能力。现金充足的房企抗风险能力更强,即便负债率较高,财务也是相对安全的。

解困之道

引入战略投资者 优化原有资本结构

从去年下半年以来,国家加大对房地产的宏观调控,收紧房企融资渠道,很多房企面临严峻的资金压力。以前,当国内融资渠道收紧时,很多房企还可以依赖外债,但现在因为人民币的对外贬值,融入外债需要承担更大的风险,因此外债路径显然已走不通。

业界普遍认为,监管趋严,融资市场正迅速由增杠杆回到降杠杆通道中,未来会有更多企业被限制或调减发债额度。面对今年收紧的融资环境,上市房企可能面临资金面问题,此时如果再不关注企业的负债情况,放任负债总额、负债率进一步升高,后续可能影响企业的运营安全,个别企业会出现资金链断裂,甚至破产的风险。

在融资渠道收紧的背景下,企业的资金链将面临较大的压力。2017年,资金问题该如何解决?

可引入投资者

专家认为,资质好的房企可以引入战略投资者以降低负债率。日前,恒大地产与八家战略投资者签订增资协议,合共引入投资300亿元。增资完成后,八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权,而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将下降至86.84%。新投资者的引入,将对恒大地产原有资本结构产生重大影响,最为直接的是,其负债水平将相应下降。以该公司2016年中期业绩报告数据模拟测算,净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。

记者了解到,为了换取规模上的快速提升,该集团在过去两年持续放大的财务杠杆,成为投资者不断拷问其财务以及资金安全的焦点。尽管该公司截至2016年中期拥有1.86亿土地储备,但这仍然不足以打消资本市场的担忧,因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力,恒大将面临的资金链方面的压力。鉴于此,恒大引入战略投资者,不但是其为了重组深深房而进行的必然操作,更在客观上修复公司的负债水平。

以其2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算,恒大在成功引入300亿战投后,公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿,根据“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”公式,其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。若该公司留有后手进行第二轮引战,对应的净负债率将存进一步下降空间。

可让渡部分项目股权

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企要有各类防寒措施,比如说从地产周期发展角度看,降温是阶段性的,所以关键要把控地产周期,尤其是注意房地产市场涨跌的节点,这样踩对点了就会使得经营压力更小。另外也要注重高周转开发,这是降低成本的关键。必要时候可以让渡部分项目股权,这样经营成本会减少,同时市场压力不会太大。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,去杠杆大趋势下,房企融资难度会增加,融资成本也会增加,这将深刻影响房企的发展战略,也影响土地市场以及房价。一方面资金没有之前多,成本也高了,所以房企在拿地时候会更为谨慎,去年大量高价土地成交,很重要的原因是房企资金多而且成本低。预计2017年的土地市场会有所降温,房企也不会像去年那样财大气粗。另一方面,融资困难就会要求房企在销售环节回笼资金的比例有所提升,由于更需要销售回笼资金,所以捂盘惜售这种行为会更加减少。

 

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