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邓浩志的博客

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高房价不能一压了事  

2017-01-25 14:14:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高房价不能一压了事

/邓浩志 

过去一个多月,全国绝大多数一二线城市同时展开了新一轮房地产调整政策:北京、上海、深圳调控全面加码,南京、苏州、武汉、郑州等一大批二线城市重启限购,甚至连合肥、惠州、廊坊等一批三线城市的部分区域也紧急启动限购政策……一时间楼市调控政策全国各地普遍开花。

除了一批针对调控高房价的调控政策外,不少大城市还启动了整顿各种违规销售,也整理了一大批房地产广告违规宣传的情况;再加上官媒连续多次发声希望引导市场走向,全国楼市的政策拐点就这样突然降临了。

在强力政策打压下,楼市成交量自十月开始出现了明显的降温,其中北上广深等一线城市10月成交量环比上月出现了20%以上的萎缩,在已经过去大半的11月成交量仍在进一步下滑;其次就是此前不断上涨的房价也停止了暴涨的势头,多数城市房价的涨幅回落,“快涨模式”一夜间突然刹车。

此次调控的效果自然是明显的,但是这个效果是长久的还是短期的呢?对市场的影响是实实在在的还是仅仅是心理层面呢?未来中国的房价是否还会像过去十几年一样“停一年涨三年”呢?

要解决这些问题必须看清中国楼市的根本,然后才有可能对未来有一个真实的客观的判断。

 

本轮楼市暴涨的三大原因

一、     缺乏投资渠道,资金高度集中在房地产领域

全国经济持续下滑,增速不断创新低;传统行业全面不景气,创新行业前途模糊。在这样的背景下,资金都不愿进入实体行业。

另一方面,随着市场认识的逐步提高,房子除了是一种生活必需品之外,其资产属性也开始被广泛认可,其保值、增值功能的重要性甚至超过了其使用功能的属性。

于是越来越多的银行、基金公司愿意把钱借给房地产企业,越来越多的中产阶级选择购房来为其财富保值。

 

二、     天量信贷集中房地产,“杠杆”托起价格

随着多轮降息,2016年中国的存款利息降至年息1.5%,历史最低。再配合多轮降准,货币政策宽松周期的“威力”逐步体现。

对于房企而言,它们的融资成本更低,拿地便更大胆了,在一二线城市土地市场僧多粥少的情况下,地价被一再地推高。

而对购房者而言,也因为有着更低的首付,更便利的借贷,更便宜的贷款利息,从而选择更激进的购房策略。

 

三、     保增长与地方财政的需要,政府推波助澜

房地产行业本身涉及金额巨大,其重要性不言而喻。另外由于这个行业上下游产业链极长,所以影响面也极广。

除了拉动经济,房地产对地方财政的影响也是积极的、巨大的。一方面房地产从开发到交易多个领域都可以带来多项税收;另一方面,土地出让金为地方财政带来了一笔十分可观的收入。

所以从根本上来说,政府其实是愿意推高地价的。

 

很显然,高房价问题的根源我们都已经知道,只要能抓住几个根本问题进行处理,高房价问题似乎并不难解决,很多方法都可以达到目的:收紧货币政策,提高贷款利息,重启限购、限贷、限签、限外等等的限制性政策。

可问题是如果楼价控制了,实体经济受到打击又当如何?地方缺乏财政收入来源又该怎么办?甚至再追问一句,“控房价”到底是不是政策的终极目标?

中国楼市进入白银时代,进入全面分化时代的观点并没有任何问题。所以从短期看,我们可能要抑制房价的过快增长;但从长期看,中国95%的城市都会逐步面临住房去库存,开发去产能的局面。

所以房地产业的总体思路应该是“近期压,长期保”。

 

分城施策仍须坚持

一线城市:保障低产阶层,吸纳优秀人才

经济发达的几大城市就业机会更多,配套更完善,财富积聚效应也更明显,于是刚需持续增长,投资需求也持续看好。就像过去十几年一样,三轮调控只是让房价增长稍微停步,稍加时日便会重拾升势,每次的顶部都会高于上次,每次的底部也都将高于上一轮。

所以于超大城市而言,保障房系统的建设十分重要。这关乎保障低收入阶层的生活,也关乎降低城市生活成本,为城市吸纳更多优秀人才的目标。

 

普通二线城市:分区调控,尊重市场

而普通二线城市及一线城市周边区域应该采取更为市场化的策略进行调控,对供不应求的阶段应该采取增加土地供应,收紧银行信贷等手段。而在市场不景气阶段则采用反向手段进行调控。

这里的重点是市场,而不是行政,在没有一线城市那种长期根本性供不应求的矛盾下,市场反应更快,资金更聪明,而行政干预往往会导致更低销量,更多衍生问题。

 

三四线城市:去库存任务艰巨,切勿揠苗助长

至于广大的三四线城市,住房已经面临长期供应过剩的问题,对于它们而言去库存将是一个长期而艰巨的任务。最近一段时间,最高管理层先后提出多项引导农村人口进入城市,加快城市化的发展战略方针,希望以此消化目前的中小城镇住房。

我认为目标是正确的,但这里要提醒的是,切勿揠苗助长。一是不应该通过行政补贴刺激需求,非市场化就意味着低效,不透明就可能引发腐败;二是不能强制农民进城,既要考虑城市的承受能力,也要考虑农民未来的就业机会和生活来源。

 

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