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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

2017年01月03日  

2017-01-03 12:09:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州十三五巨无霸项目拉动区域楼市发展

邓浩志接受《信息时报》采访

近日公布的《广州市商务发展第十三个五年规划(2016~2020)》中,提出了“十三五”期间广州商务发展的主要任务,同时公布了近60项重点建设项目。记者梳理发现,其中番禺区落地项目最多,有9个。花都区和南沙区紧随其后,商务发展较为成熟的天河区则没有规划项目。花都白云两区均拥有“巨无霸”项目。其中花都区的广州万达文化旅游城综合体一个项目投资额就高达500亿元,白云区的白云新城现代服务业集聚区项目投资额达320亿元。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,大型重点项目的建设,会对区域楼市及商业发展产生积极影响,不过,只有规划真正地落地了,才能有明显的拉动作用。

白云:新规划助力商圈地位上升

重点项目:白云区虽然只有4个重点项目,但其中两个商贸物流类的设施项目用地面积分别达到89万平方米和45万平方米,都是建筑用地面积单项排进前五的项目。当中,白云新城现代服务业集聚区项目投资额达到了320亿元。白云新城现代服务业集聚区项目依托白云国际会议中心建设会议会展区,打造凯德广场等高端商业中心,建设南航总部大厦、中航油集团南方总部基地、无限极(中国)健康产业基地等企业总部集聚的商务办公区和金融服务区。

板块分析:在广州,白云区是航空枢纽的代名词,今年广州国际商务航空服务基地、广州航空产业基地等规划建设,再次使白云的区域价值得到凸显,其中,白云新城成为了服务业和总部经济的聚集区。房天下广州二手房电商的营业主任刘平表示,现在白云区高房价的板块是白云新城,在售的一手楼盘有保利云禧、万科峯境等,均价在40000~50000/m2,定位都是山景房,房价处于高位。

房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示,在白云新城尚未开发之前,在广州全市各区,白云区一直缺少瞩目的商圈,直到2010年白云新城万达广场进驻,集餐饮、娱乐休闲等商业功能齐全的万达广场开始带动白云商业的发展。随着凯德商业广场等陆续开业,白云新城的商圈影响力开始扩大。今年政策规划将白云新城的建设上升到战略地位,对于区域的发展无疑是一大助力,11月下旬,白云新地块拍出楼面地价4.55万元/的高价地,也是对区域板块内价值的肯定。由于白云新城的一二手楼市货量供应并不大,凭借稀缺的生态环境和云山资源傍身,白云新城的楼市会稳步上升。

番禺:落地的重点项目最多

重点项目:“十三五”规划中提及的重点建设项目,要数番禺区落地项目最多,有9个,包括了广东省珠宝玉石交易中心、广州华南有色金属交易中心、番禺中国国际酒类商品交易中心、广东省华侨离岸商品交易中心、招商城市主场、番禺天河城、番禺石碁红木文化街和番禺大道五星商旅带(广州美食文化广场)等等。

板块分析:方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,根据“十三五”规划,番禺区的重点项目多是大型的专业市场,对商业以及办公市场有较大的拉动作用。同时,这么多大型的产业项目落地后,也会带来相应的住宅需求。而从番禺整个区域来看,目前楼市氛围成熟,吸引了大量人口前往居住,商业需求规模加大,周边生活配套也不断完善。

同时,记者走访了解到,由于区域内多个大型重点项目落地,再加上本月底地铁七号线即将开通,番禺区今年以来的楼价有所上涨,从年初的17000/m2涨到现在的22000/m2左右。

二手房方面,从11月的数据来看,番禺是全市各区中成交量较大的区域。番禺二手房的主流售价是1.5~2万元/m2,这个价位的二手住宅成交占比较大,受大部分买家欢迎。这个价位的二手物业成交主要集中在祈福新村、广州碧桂园、自在城市花园和广州亚运城等社区内。

花都:“巨无霸项目”撑起楼价

重点项目:花都区重大项目包括有广州万达文化旅游城综合体、广州世界鞋都、中恒国际商业城、大润发花都第二商场、国际珠宝交易中心一二期、圆通速递华南管理区总部项目、广州食盐物流配送中心等等。 具体来看,根据项目介绍,广州万达文化旅游城综合体,仅这一个项目投资额就高达500亿元,该项目将于2018年完成,包括O2O跨境电商购物体验和综合服务配套项目。

板块分析:方圆地产首席市场分析师邓浩志指出,像万达城这样的“巨无霸项目”,对周边楼市及商业的带动作用明显。

今年以来,随着空港经济圈、“千亿文旅度假圈”逐步落实并初具规模,花都区已摆脱过去规划定位不明确的发展窘境,整个区域的投资价值彰显。目前已有包括路劲、万达、雅居乐等各大实力房企在花都布局项目。区府板块较之花都的其他板块,规划利好最全,花都中轴线CBD+地铁9号线+4条有轨电车+广州万达城完胜其他区域。板块内的万达城最受关注,上半年全市销售套数第一,目前万达城住宅报价17500/平,区府板块成交均价也不过是万元左右。

南沙:“双区”身份引发商业投资

重点项目:按类别来看,重大交易平台建设类投资额最高的是中铁建华南总部及高铁出口基地,投资额36.5亿元,落户南沙区,2020年完成建设。

板块分析:之前很多买家对南沙抱着远郊偏僻的想法。现在,南沙不仅有自贸区和国家高新区的“双区”身份,还有中铁建华南总部及高铁出口基地,战略规划提升,南沙“临海经济”起飞在即。无论是一手开发商,还是二手房买卖双方,都对南沙未来发展抱有信心,催热了南沙楼市。

根据58同城调查显示,南沙楼市目前以一手楼市为主导,在建项目和推新量多,在楼市中占据主导地位,南沙一手房的推新量和网签量在广州全市位居前列,一手楼方面,如南沙金湾、中央郡,均价为15000/m2左右,二手房方面,有万科府前一号、南沙滨海珺城楼盘,二手房均价为1.2~1.4万元/m2左右。卢佩婷表示,由于广州实行限购政策,非广州户籍人在广州买房门槛高,对于看好南沙楼市的买家来说,购买不限购的商业房产是一种选择,比如公寓和写字楼。这些外地购房客在南沙买商业性房产,除了限购因素外,主要原因是看好未来商业地产的发展。

 

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