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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

楼市调控勿被舆论绑架  

2017-01-04 17:34:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 楼市调控勿被舆论绑架

/邓浩志

楼市轮回不断再现

中国楼市似乎始终没有逃脱出固有的命运,从2004年开始至2015年的10年时间里,3次打压、3次扶持,市场经历了3次轮回。在3轮暴涨过后,市场再次出现平稳时,一种新的论调开始提出:房地产市场的黄金10年已经过去,接下来不再会有暴涨,取而代之的是慢涨,即所谓的“白银时代”……

然而“白银时代”的概念提出没多久,在2015年底以深圳、上海为首的一线城市房地产价格再次启动暴涨模式,于是两地同时出台调控政策降温;之后没多久南京、苏州、合肥、厦门四个所谓的“二线四小龙”又跳进舞台中心承接涨势;紧接着杭州、郑州、武汉跟进……然后全国一二线城市房价再次爆发性普涨。于是全国多数一二线城市普遍重启限购,重启楼市调控,重启舆论引导……

于是,楼市进入12年内的第四次轮回,每次相隔时间刚好3年,极为规律。

 

问题的根源盘根错节

本来行情始于中央提出的“去库存”目标,然后各地出台了一大批刺激楼市的政策,导致各类资金大规模进入房地产市场。而造成今天的结果并非全部是中央提出的工作方针所致,其内因大致还有如下几点:

 

一、     缺乏投资渠道,资金高度集中在房地产领域

全国经济持续下滑,增速不断创新低,传统行业全面不景气。虽然GDP增速在2016年基本维持在6.7%,但所有人都能感受到绝大多数行业的盈利状况在不断下滑。在企业边际利润不断降低的情况下,扩大再生产的积极性也受到空前的打击。

一方面企业主收回来的钱不敢再投入到新的扩大再生产领域,另一方面传统行业的投资年回报率已经下降到一个极低水平。再有就是大众创业,万众创新“美梦”的破灭,大批2015年被热炒的创新行业纷纷达不到市场预期。这时候无论是企业主,还是投资人都没有积极性把钱投到回报极低甚至亏损的传统行业里,也不敢投入前景极度模糊的创新创业领域。

于是股市持续低迷,实体经济、创新行业更加缺乏资金。而与此同时,大量从前流入实体经济的资金变成了“热钱”,他们无处可投,他们蠢蠢欲动,他们希望找寻新的增值或保值的渠道……

在实体经济整体低迷,传统行业全面不景气,创新行业前途模糊的情况下,“房地产”相对而言就显得一枝独秀了,2015年房地产上市企业的行业业绩成为一道相对靓丽的风景线。

而随着市场认识的逐步提高,房子除了是一种生活必需品、消费品,其资产属性也被广泛认可,其保值、增值功能的重要性甚至超过了其使用功能的属性。于是越来越多的银行、基金公司把钱借给房地产企业,越来越多的中产选择购房为其财富保值。

于是,房企的资金来源更广,融资成本更低,拿地便更大胆了,在一二线城市土地市场僧多粥少的情况下,地价被一再地推高。而对购房者而言,也因为有着更低的首付,更便利的借贷,更便宜的贷款利息,从而选择更激进的购房策略。无论是初次置业者还是改善型买家,无论是投资者还是投机者都在这个时候选择进入房地产市场……

 

二、     天量信贷集中房地产,“杠杆”托起价格

随着多轮降息,2016年中国的存款利息降至年息1.5%,历史最低。除此以外再配合多轮降准,货币政策宽松周期的威力逐步体现。和上两轮宽松货币周期一样,本轮双降源于经济不景,因为实体经济需要更多的资金。而几轮双降之后造成的结果也大致相同,首先引发了房价的快速上涨,其次是愿意流入实体经济的资金越来越少了,接下来就是调控地产后资金将被迫流入“蒜你狠”等生活消费品领域了……

双降影响的是社会全体民众,在这个过程中各地又出台了更多针对楼市的宽松信贷政策,诸如:住房首付比例的降低,首套房认定的放松,公积金贷款的优惠政策等等。针对楼市的宽松信贷政策也让各类购房需求积极入市。2016年第三季度,全国新增信贷中超过一半来自个人房贷业务。

这个现象,往好的方向理解,就是“房地产稳住了经济增长”;往不好的方向理解,那就变成了“地产绑架了经济,信贷助推了本来楼市热潮”。

如果单纯从楼市角度看,要是把“宽松货币”这个水龙头关掉,那也就关掉了楼价上涨的助推器,楼价调控就会变得十分简单。但如果拿高房价问题和经济服务问题相比,则房价问题就显得太次要了。因为高房价影响的仅仅是无房又计划购房的群体,而经济不景气影响的是社会全体,意味着整体收入的下降,失业率的上升,产业升级转型的受阻,社会安定局面的不确定性等等。

所以从中央到地方认识都非常统一,在一开始对于房价过快上涨这个问题时,采取放任自流的态度。但实际上这轮房价上涨的速度超出了管理层的预想。

 

三、     保增长与地方财政的需要,政府推波助澜

贸易、投资、内需三驾马车长期拉动中国经济快速发展。

贸易不断下滑多年后中央提出“一带一路”战略,一年多过去以后我们并没有发现有多么大的突破。投资是最易控制的,但国进民退导致的国强民弱,政府新增投资项目的亏损不断,地方债务危机的不断爆发,使得政府投资策略越来越备受质疑。

剩下的就是内需了,几乎所有人都知道拉动内需是最应该采取的办法,也几乎所有人都明白内需存在升级的需要。而房地产不但符合内需的要求,甚至似乎符合中央提出的“供给侧改革”的内容,于是各地便高举旗帜推动楼市。以广东为例,3月初出台供给侧改革方案,明确提出楼市去库存方案,不但强调鼓励初次置业需求,还强调了改善型需求及其他需求的合理性与重要性……

房地产对GDP到底有多重要?这个行业本身涉及金额巨大,其重要性不言而喻。另外由于这个行业上下游产业链极长,所以影响面也极广。从前期开发阶段的钢筋水泥等各类建材,到后期使用阶段的家私电器等等。只要开发开始,多个行业需求都将被一并拉动;只要购房一完成,多项家庭消费也被启动。

所以对于地方GDP而言,通过房地产拉动是最有效,最快捷,最省时省力的办法,地方领导岂会弃之不用?

除了拉动经济,房地产对地方财政的影响也是积极的、巨大的。一方面房地产从开发到交易多个领域都可以带来多项税收,另一方面金额之巨大自然也是地方重点关注的对象,更重要的是土地出让金属于地方财政收入这个制度的设计,使得各地方从根本上就希望土地卖得更贵。

在过去几年的统计数据显示,土地出让金在各地方政府财政收入的占比高达30%~60%,没有土地出让金,可能全国的地方政府都将陷于瘫痪。而在地方债务问题日益突出的当下,在地方投资拉动经济需求如此强烈的情况下,地方政府一定会千方百计让土地更加值钱。

于是乎新城新区规划在各地纷纷诞生,通过高大上的规划提升片区的土地价值,从而吸引开发商高价拿地。更有不少地方的土地供应像挤牙膏般一点一点地推出,故意造成一地多个开发商哄抢的僧多粥少的局面。而高价土地又助推房价的走高,房价的走高又反过来推高地价上涨预期。一个“良性”循环就此开启,并以无法停止脚步的态势往前滚动发展……

 

高房价不能一压了事

很显然,高房价问题的根源我们都已经知道,只要能抓住几个根本问题进行处理,高房价问题似乎并不难解决。诸如:收紧货币政策,提高贷款利息,重启限购、限贷、限签、限外等等的限制性政策。问题是如果楼价控制了,实体经济受到打击又当如何?地方缺乏财政收入来源又改怎么办?甚至再追问一句,控房价到底是不是政策的终极目标?

尽管过去大半年中国一二线房价出现了快速攀升的情况,但从长期来看,中国除了四大一线城市及个别二线城市外,住房总体需求触顶是不争的事实。从全国来看,房地产行业增长触顶、产能过剩的情况,都将逐步由四线城市往三线城市推进,而部分弱势二线城市在投资热潮退却之后,其整体需求也会不断萎缩。

中国楼市进入白银时代,进入全面分化时代的观点并没有任何问题。所以从短期看,可能要抑制房价的过快增长;但从长期看,中国95%的城市都会逐步面临住房去库存,开发去产能的局面。所以房地产业的总体思路是近期压,长期保。

 

分城施策仍须坚持

就目前这轮楼市调控重新收紧的各路政策看,从中央到地方更多的也只是希望给楼市进行短期降温,绝对不希望长期打倒这个行业,甚至不希望反转目前的这轮行情。除了管理层的主观意愿以外,经济根源的深层次原因不改变,哪怕政策采取收紧打压,一线城市及部分强势二线城市也不会发生趋势性的改变。

 

一线城市:保障低产阶层,吸纳优秀人才

经济发达的几大城市就业机会更多,配套更完善,财富积聚效应也更明显,于是刚需持续增长,投资需求也持续看好,就像过去十几年时间一样,3轮调控只让房价增长稍微停步,稍加时日便会重拾升势,每次的顶部都会高于上次,每次的底部也将高于上一轮。

所以于超大城市而言,保障房系统的建设十分重要。这关乎保障低收入阶层的生活必须,也关乎降低城市生活成本,为城市吸纳更多优秀人才的目标。

 

普通二线城市:分区调控,尊重市场

而普通二线城市及一线城市周边区域应该采取更为市场化的策略进行调控,对供不应求的阶段应该采取增加土地供应,收紧银行信贷等手段。而在市场不景气阶段则采用反向手段进行调控。这里的重点是市场,而不是行政,在没有一线城市那种长期根本性供不应求的矛盾下,市场反应更快,资金更聪明,而行政干预往往会导致更低销量,更多衍生问题。

 

三四线城市:去库存任务艰巨,切勿揠苗助长

至于广大的三四线城市,住房已经面临长期供应过剩的问题,对于他它们而言去库存将是一个长期而艰巨的任务。最近一段时间,最高管理层先后提出多项引导农村人口进入城市,加快城市化的发展战略方针,希望以此消化目前的中小城镇住房。

我认为目标是正确的,但这里要提醒的是,切勿揠苗助长。一是不应该通过行政补贴刺激需求,不市场化就意味着低效,不透明就可能引发腐败;二是不能强制农民进城,既要考虑城市的承受能力,也要考虑农民未来的就业机会和生活来源。

 

总体而言中国房地产市场已经进入二元化时代,各地域之间差距极大,所以“分城施策”显得尤为重要。而更重要的是政策不要被舆论所绑架,最近的一二线城市房价普涨其实也有不少正面作用。对于自有住房率已经较高的不少二线城市而言房价上涨并没有什么太重大的坏处,毕竟房地产市场吸纳了大量的社会游资,房价涨总比游资大规模炒高生活必需品要好。更何况房地产市场的热潮既可以拉动地方经济,也可以增加居民资产性收入等等。

所以我们的管理层应当冷静面对客观事实,把房地产引向更利于经济发展及多数人改善生活条件的方向发展。


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