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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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盘活商用物业存量,更多开发商将进入住房租赁市场  

2017-02-16 08:56:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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盘活商用物业存量,更多开发商将进入住房租赁市场

邓浩志接受《信息时报》采访

新春伊始,广东支持住房租赁市场又迈出实质性一步。记者从广东省政府官网获悉,《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)日前已正式发布,该份红头文件明确鼓励住房租赁消费,并出台一系列优惠措施,比如商业用房可改为租赁住房,土地用途可调整为居住用地,甚至“N+1房”将有望合法。此外还落实税收优惠,其中规定,个人出租住房的个人所得税可减半征收。

焦点1

允许“商改住”

有利于盘活商用物业存量

新政内容:《实施意见》明确,允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这意味着,商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房,并且水、电、气价格按居民标准执行。如此一来,水、电、气的费用一下子降低不少。

市场影响:新政利好公寓产品

业内人士认为,总体而言,此政策是适合现在的市场的。商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业关注的问题,也是行业风险最高的领域。因此,放眼全国,未来各地或会陆续效仿。

克尔瑞广州高级分析师肖文晓表示,政策对于意图分租赁市场一杯羹的租赁运营商确实是重大利好,因为这个政策解决了今天租赁运营商最为苦恼的房源问题,新增了很多获得存量房源的途径。对于那些外来人口多、住房租赁市场活跃的城市的商业用房库存来说,也是一条新的出路。这是“商改住”政策的要义。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为:新政利好公寓产品,一是未来各地会陆续公布执行细则;二是政策为过剩的公寓市场指明了前进的方向,未来或有更多企业参与公寓市场的开发与经营;三是如果市场盈利水平足够大,不排除有企业进行整体收购,这等于变相活跃了销售市场。“但对于公寓的销售市场而言未必算是直接利好。这次的‘实施意见’相关表述都是针对发展“租赁市场”而非“销售市场”,此前上海更是禁售公寓。虽然各方态度有不明确的地方,但总的思路是支持公寓用于租赁而非用于销售的。所以公寓市场前景尚不明朗,最多是擦边受益,而非正面受益”。

那么,允许“商改住”,商业用房的去库存是否就一片坦途了呢?

肖文晓认为这种判断显然也是过于乐观。“不是所有城市的商业用房都有改为租赁住房的市场条件。对于很多人口流出型的城市来说,他们的住房租赁市场本来就不活跃,甚至因为之前过度的房地产开发,住房市场已经严重空置过剩,租赁住房本来就供大于求,更遑论去搞商改住了”。其次,具备“商改住”条件的城市,其政策能在多大程度上得到落实,也存在疑问。众所周知,现在市场上商业用地的价格明显要低于住宅用地,如果允许商业用地转为居住用地,即便是要求开发企业自持不得出售,也难保开发商会以“长租”等打擦边球的方式将房子卖出去,这些40年使用权的“居住用房”的出现,势必会对原有的70年使用权的住房市场产生冲击,乃至对住宅用地市场产生深远影响。而如果变相增加了市场的宅地供应,不仅那些之前以高价拿宅地的开发商会懊恼,也未必符合地方政府的初衷。

开发商:利润吸引力不大

本次新政,允许改建房屋用于租赁不仅包括建成、库存的商业用房,还包括在建的商业用房,这在一定程度上刺激了开发商建公寓出租运营的积极性。广州某房企表示,目前在广州市场中公寓销售并不太理想,尽管面积小总价低,但是税费、转手费高导致了投资公寓的买家多数都用于出租。如果商用性质改为住宅性质,居住成本会降低不少。但是该人士也表示,如果严格限定商业用房改为租赁用房后仅仅能用于出租而非出售,这意味着参与的市场机构不再是传统的卖房子的开发商而是租赁运营商。以目前国内房价奇低的租售比来看,基本上不会有太大的利润吸引力。“租房收益低,周转时间长,资金回笼不如卖房快”。所以他表示,要看具体政策怎么落实出台。

焦点2

“房中房”

或增加租房市场中房源供应

新政内容:《实施意见》明确,完善改变土地使用条件手续,消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。这意味着,在符合要求的前提下,允许将现有住房进行改造后出租,即业内所称的“N+1”,比如将客厅改造成一房间,单独出租使用。不过,“房中房”如何避免再度出现被人诟病的乱改、乱增厨厕的现象?《实施意见》并没有列出具体由哪个部门负责监管。

市场影响:或有更多房东改造房屋

据了解,在一些市中心旺地,一直有部分以租金为生的房东对房源进行改造后,按单间出租,以获取更多租金收入。不过,这类“N+1”的房源属于灰色地带,此次广东省政府发布的红头文件,有望使这类房源合法化,刺激更多房东对房屋进行改造,增加租房市场中的房源供应。房天下广州二手房高级分析师卢佩婷指,广州租房市场长期供不应求,尤其是天河、海珠等中心地段,房源短缺的问题尤为严重,白领出于上班通勤和生活便利的考虑,也趋向选择在热门商圈租房,导致这些租房高热地带出现租房难、租金贵的现象,“N+1”合法化,对于部分热门商圈的房源短缺问题有缓解作用,但从长远来看,房源增加数量有限,无法真正从源头上解决房源短缺的问题,还需要其它政策或是优惠措施相配合。

卢佩婷还指出,“N+1”合法化,虽然给房东给了“定心丸”,但实际操作的过程中,房东还会更多地考虑投入产出比,房屋改造后是否会影响未来房屋买卖等问题。“目前房中房主要集中在市中心的楼梯楼或是楼龄老的物业,以及外围区域部分地铁沿线的房源,这些房源普遍有一个共同点,就是物业本身在二手房买卖市场中并不具有很强的竞争力,或是房东本身极依赖租金收入谋生,一般而言,综合素质越高、估值越贵的房源,房东越不愿意改成‘N+1’,一方面这类本身高收入的房东普遍不太在意N+1后增加的租金收入,出租房屋仅作保值投资之用,等到了适当的时机就会抛售物业,另一方面,房屋改造成‘N+1’后,出售时会影响买家的成交意欲。”卢佩婷说。

房东:“N+1”投入和收获不成正比

刚换房的业主陈太太打算把早前自住的骏景花园三房单位出租,对于“N+1”合法化,陈太太直言“不感冒”。“就算再分隔出一个单间,每月租金也只是多了1000多元,即使是放租3年,总体收入也仅增长3万元左右。如果未来房子要出售,还要花费更多的精力把房源恢复到原有格局,实在太麻烦了!”而在去年年底特意购入一套越秀两室小户型作投资之用的梁先生,也认为“N+1”投入和收获不成正比,一般房东都不会这么折腾。“房子的升值还是依靠买卖,现在放租只是短期投资,等房产证满了两年后我就会把房源重新放盘,不会为了每个月增加1000多元的租金去把房子重新装修。”

虽然大部分房东表示不会对房源进行“N+1”改装,也有房东对新政表示欢迎。在赤岗拥有两套房子的叶小姐把租房作为一盘“生意”打理,她把赤岗的两套物业均以单间形式放租。为了省下中介费,叶小姐还会自己到各大论坛上直接放出房源信息,吸引上班族致电交流。“我们现在自己另外租房住,名下的两套房都放租出去,等首付攒够,就会用儿子的名额再买一套继续放租。”叶小姐认为,如果对她名下现有的两套房子进行“N+1”改造,预料每月的租金收入可以增加3000~4000元,有一定的吸引力,会考虑进行改装。

租客:“N+1”物业降低生活品质

最近忙于找房的白领孙小姐向记者表示,年轻人看重生活品质,尤其是90后、95后爱交际,更喜欢在公共空间活动,房间很多时候仅是休息睡觉的地方。“N+1”的物业普遍没有客厅可言,大大降低了生活品质,如果有更好的房源,她不会考虑“N+1”物业。“实际上‘N+1’的租金不会比正常租住单间的租金便宜多少,尤其是在天河、海珠这样的市中心,租金差距可能不过300~500元,那还不如多花几百元住得更舒服。当然如果改装后格局合理舒适的话,也会适当考虑。”

焦点3

个人“租房费”

租金抵扣个税可减轻租客负担

新政内容:《实施意见》明确,落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策,对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。也就是说,房东的个人税收将减免;对租房者而言,个人每月支出的租金,有望作为生活成本被纳入抵扣中。

市场影响:房东减免的税费不多

满堂红研究院院长周峰认为,这个税收新政主要看广州市的地方细则何时出台,从哪一天开始实施,还要看是否按报备的时间为计算起始点。由于省的文件到地方细则出台,最快都要至少三个星期到一个月,估计起码要3月初才会出台细则。这个细则若按省的红头文件去执行,是对按规定合法报备的小业主有利好的,租赁税费成本有所减免,如果原来是由租客承担这个成本,租客也乐意看到自己的支出有所减少。但这个政策对原来一直不参与报备的业主或租客来说,没有直接的影响。能否引导更多业主自觉报备出租房源,则需要主管部门作更多方面的宣传和监控。

房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示,目前广州房东出租房源产生的税费普遍由租客负担,这也导致很多房东不愿意主动备案出租房源,如租客提出租赁房源备案的要求,房东往往会提出增加租金。

据记者了解,按照现行税收法律法规规定,个人出租房屋税收涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、土地使用税(住宅出租免征)、印花税(住宅出租免征)等六税两费,为了便于计算,广州对其中按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税这“四税两费”合并按综合征收率进行计征。

现时广州市个人出租房屋税费综合征收率主要分为四档:月租金收入未达2000元的;月租金收入2000元以上(含2000元)3万元以下(含3万元)的;月租金收入3万元以上10万元以下(含10万元);月租金收入10万元以上,而广州房东的租金收入普遍在2000~30000/月之间,税费综合征收率为6%,一套租金收入5000/月的物业,房东每月需缴纳300元的税费,如税费由租客承担,最终租客需缴纳每月5300元的租金。按照现时的《实施意见》,仅对房东的增值税、个人所得税进行减免,因此实际上减免的费用并不多。

卢佩婷指,针对房东的税收进行减免,对于租客而言未必能立刻受惠,房东在税收降低后下调租金的可能性很小,但从长远来看,降低住房租赁的税费,将有助减轻租房群体的租金负担。

租客:更关注租金抵扣个人所得税

目前在天河猎德租房的小张则认为,比起税收减负,他更关注租金抵扣个人所得税政策的落实。

小张现时月入12000元,每月需要缴纳约1145元的个人所得税,而目前小张的租金支出为1500元,如租金可抵扣个人所得税,那么小张每月缴纳的个人所得税将降低到约845元,等于每月减免了300元的个人所得税。“现时租金支出占了不少白领的工资1/3以上,即使是月入10000元的高薪白领,租金支出普遍都在1/41/5之间,如果租金能抵扣个人所得税,这对租客能起到真正的减负作用。”小张如是说。

房东:期待更多优惠政策

在荔湾西门口一带拥有一套出租物业的周先生对于税费降低表示欢迎,笑称“苍蝇腿也是肉”,期待未来能有更多针对房东的优惠政策。

焦点4

基本形成市场体系

吸引更多开发商进入住房租赁市场

新政内容:《实施意见》明确,加快培育和发展广东省住房租赁市场,构建购租并举的住房制度,到2018年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。《实施意见》提到,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。同时,提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,对住房租赁企业提供金融支持,并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品;稳步推进房地产投资信托基金 (REITs)试点工作。

市场影响:金融支持为开发商注入强心针

卢佩婷认为,现时不少房地产开发商已经陆续开展长租公寓的租赁业务,如万科旗下的泊寓、绿城地产旗下的绿城优客、保利地产的UOKO公寓、万达集团的文旅公寓等,均针对年轻人,推出服务式公寓或是打造青年生活社区。面对不断增长的租房需求,租赁市场这块持续扩容的“蛋糕”吸引了开发商纷纷进入、抢占市场。而早前下达的《实施意见》中,对于房地产开发企业最吸引的莫过于允许改建房屋用于租赁,将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,“商改住”调整后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行,同时还会为住房租赁企业提供金融支持,可见政府对于增加租房市场的房源供应决心很大,从源头上刺激租赁房源的供应。

“现时长租公寓在年轻人中十分受欢迎,不少90后白领对于室友的综合素质要求高,即使是个人寻求合租,不少白领都会对室友的职业、学历等因素有所筛选。与其说是找室友,更多的是拓展人际关系,因为青年社区的优质生活氛围对于这些年轻白领有较强的吸引力。”

除此之外,卢佩婷指出,过往不少开发商进入住房租赁市场,都会面临投入资金大、回报周期漫长的问题,而《实施意见》提出为住房租赁企业提供金融支持,这有望为开发商进入住房租赁市场打下一支强心针。

开发商:在租房市场已开启一场新的长跑

天河某大型综合体项目的副总经理认为,如今地价越来越贵,使得开发商把越来越多的注意力放在如何盘活资产上。存量时代,资产运营将成为房企重要盈利渠道,运营能力甚至导致房企重新排序。如今的经营环境,在倒逼开发商主动思考如何高效运营资产,如何“变轻”,但轻资产运营仍需要能力上的积累,开发商需要完成的第一步,是从传统的“客户思维”向“用户思维”转变。租房市场的蛋糕悄然增至万亿量级,难度高、前景诱人,对选择这一赛道的企业而言,一场新的长跑才刚刚开始。

 

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