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邓浩志的博客

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房价被看跌你信吗?  

2017-02-22 14:36:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价被看跌你信吗?

邓浩志接受《羊城晚报》采访

种种迹象表明,2017年的楼市金融环境或将不再宽松。鸡年伊始,央行就动作频频,连续上调“麻辣粉”(MLF)/“酸辣粉”(SLF)的利率,一夜之间各城市都传来房贷收紧的消息,甚至有人担心今年要进入加息周期。北京更是宣布,28日起,二套房贷按揭期限从最长30年,缩短到最长25年。以100万本额等息贷款为例,25年贷款比30年贷款每月多还466元。不少人担心所在城市会仿效北京这一做法。

信贷环境的变化,将对2017年楼市走势产生什么影响?业界普遍认为,缩减房贷优惠、缩短房贷年限等,都不是对房地产市场的“打击”。但长期来看,房价并不乐观,甚至有业内人士认为,如果认房又认贷,成交量还将有20%以上的跌幅空间。

央行并非主动打压楼市

中泰证券首席经济学家、研究所所长李迅雷认为,今年的政策核心要点是守住两条底线,一是稳增长,二是防风险。连续加息会导致资产泡沫的破灭,从而触发系统性风险,所以,中央经济工作会议也只是提“去杠杆”,没有提“去泡沫”。所以目前利率政策的重心,肯定放在去杠杆上。但为了兼顾稳定增长,必然不会下手太狠。所以此次央行上调MLFSLF利率,并不意味着对房产行业的“打击”。

经济学家马光远认为,春节期间,各地楼市遇冷是预料之中的,但这和央行的政策调整没有太大关系,而是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨后的自然调整。不要误读2017年的房地产政策,严控只是针对投资投机,在不确定性加大的情况下,我们没有任何本钱主动打压楼市。

不过,长期来看,李迅雷表示对房价并不乐观,原因有二:

第一,房地产开发投资增速回落,估计2017年为负增长。去年一、二线城市房地产火爆的原因是居民购房加杠杆,而由于基数过高,估计今年会负增长;

第二,中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评,提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标,会严格控制房价上涨,会处于‘稳中求进’的总基调格局中。

节后成交量或受影响

对于短期而言,北上深或迎来调整。

中原地产首席分析师张大伟认为,信贷是决定短期房价的最关键因素,目前看信贷收紧趋势下,短期房价调控压力大,“虽然这一政策波动与认房又认贷、提高首付、减少优惠相比影响小很多,但是趋势对房地产依然有明显影响。”张大伟表示,如果认房又认贷,可以预期的是,成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。

易居研究院副院长杨红旭分析,近期政府只管制一手房定价,而不干预二手房交易。“据此,基本上可能判定,本轮短周期,上海房价涨到头了,2017年将以下跌为主基调,部分时段盘整”。

深圳中原研究院认为,受双重压力影响,今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升,但二手房成交不乐观,整体价格已步入调整期,今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出,央行收紧货币政策的影响将会渐显,节后投资需求应有所收敛,并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

业内对穗房价谨慎乐观

在广州,业内人士对2017年楼市仍然相对乐观。原因有二:在几个一线城市中,此前广州房价相对没那么疯狂;目前广州全市一手房的去化率不足半年,处于“不愁卖”的状况。虽然也多少会受到信贷收紧的影响,但广州房价仍是稳中有升的趋势。

合富房地产研究院顾问黎文江认为,广州2017年商品住宅均价上升10%是合理升幅,原因在于这是与广州GDP升幅、人均收入升幅相近匹配的。并且土地成本和人力成本等均已上升,如果房价不升,就没有利润了。他还建议,今年置业可以选择沿地铁21号线,2019年以前广州楼市仍然向东看。

中原地产项目部总经理黄韬认为,今年广州楼市成交量将有所降低,回归2015年的水平,价格保持相对稳定,预计涨幅在5%左右,因为政府会继续调控,开发商不能提价太多。

方圆地产首席分析师邓浩志则认为,广州楼市今年还是会保持补涨的趋势,与全国其他城市不同,预计有10%-15%的涨幅,上涨最明显的区域是增城和从化,因为这两个区域都不限购。

 

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