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商改住不是公寓变住宅,投资时机需等待  

2017-02-09 14:32:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商改住不是公寓变住宅,投资时机需等待

 / 邓浩志 

近日,广东省下发了关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见。

其中,“允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”这一条引发关注和猜想。有人猜测,公寓的“春天”即将来临,甚至会抢夺住宅市场。

公寓产品抢夺住宅市场?

虽然有此一条,但准确判断还需等到各地方执行细则出台。去年中央发声支持“商改住”,今年广东下发细则,说明发展租赁市场及“商改住”将是未来政策利好支持的方向,也是房地产发展的新趋势。但目前还没有见到地方的执行细则,无法判断利好将如何落地,哪些领域会受益,所以暂时很难判断不同性质物业的前景。

“商改住”能否全面铺开?

值得注意的是,公寓变住宅,多数情况下都不可能。虽然“意见”中有“商改住”的提法,但更大可能只是针对企业用于整体持有经营的商业用房,此类用房可以转性,而销售的商业用房公寓乃至存量的公寓产品都不可能实现“商改住”。因为土地性质的改变不但影响城市规划,而且会损害地方政府土地财政的收益。

我认为,“商改住”不可能全面铺开有几点原因:1、之前的商业用地都卖便宜了,政府不划算。2、未来商业用房可能都以“公寓”的形式进行开发,城市功能会扭曲。3、房地产行业游戏规则会有大改变,行业将产生大波动。4、原有估值体系被打破,影响金融系统及民间财富分配,进而影响社会稳定。

对公寓销售、租赁市场影响几何?

可是终归,消息还是利好公寓产品的。一则利好消息会在未来各地公布执行细则不断的产生;二则政策至少为过剩的公寓市场指明了前进的方向,未来或有更多企业参与公寓市场的开发与经营;三则如果市场盈利水平足够大,不排除有企业进行整体收购,这等于变相活跃了销售市场。

但对于公寓的销售市场而言未必算是直接利好。这次的“意见”相关表述都是针对发展“租赁市场”而非“销售市场”的,此前上海更是禁售公寓。虽然各方态度上有不明确的地方,但总的思路是支持公寓用于租赁而非用于销售的。所以公寓市场前景尚不明朗,最多是擦边受益,而非正面受益。

利好如何落地?

公寓改收住宅水电费的可能性较大。但从此前中央的表述来看,可能仅仅是针对企业经营类型,而对于普通民众手中的零散公寓而言,他们可能并不享受此项优惠。所以我也建议目前投资公寓的买家谨慎,暂时应该观望。

全国各地会否效仿?

总体而言,此政策是适合现在的市场的。目前商用物业不但滞销、空置严重,而且总量仍在不断增加,商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题,也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。

因此,放眼全国,未来各地或会陆续效仿。即使在2016年初时,中央就已经提出过发展租赁市场,但由于各种原因当时未有相关的政策公布,各地也没有相关的跟进动作。此次广东开先河响应中央号召,相信未来各地都会仿效广东,针对租赁市场,特别是存量商用房的盘活出台政策。对于高房价的城市而言,此举也算是“供给侧改革”了。

 

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