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邓浩志的博客

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广州楼市转入拐点,机遇只在局部市场  

2017-03-31 16:27:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市转入拐点,机遇只在局部市场

 / 邓浩志

好了,就是不停折腾的节奏。广州市政府刚刚再次发布调控信息,想知道调控全部内容的朋友,可以在文末查看。

两轮政策调控的时间相隔不足10天,两轮政策都火力十足。此次主要针对几个方面:一是进一步抑制各种变相购房的投资需求;二是延迟交易周期;三是降低房地产市场杠杆率;四是增城从化限外一套;五是切断公寓的后续供应。

此轮新政最猛的是对二手交易时间的限制,出证后至少两年以上才能再次交易,新政也相当于锁住了市场的游资,威力巨大。这将严重打击二手房市场的交易量,预计二手交易量可能从即日起就会大幅萎缩,一手市场也将受到一定程度的波及。

广州这轮新政应该有高人指点,非常准,切中要害。尤其关于二手交易时间限制,冷冻了非常多的资金。

另一方面,新政对房贷进行了精细化的调控。对于离婚买房、以儿女名义买房等做法,均予以了仔细的限制。整体而言,这将会导致楼市杠杆率有所降低,也会让房贷市场整体利率水平有所提升。这条政策属于抑制需求,但力度不算太强,覆盖面有限,相信对一手市场的影响未必能有明显的体现。

值得注意是,增城、从化对外地人限购一套。此前,两地的限购呼声极高,这次也算是众望所归了,但力度也如我所料,并不算太紧。新政主要为了打击大资金抄家,对外来的刚需还是留了一个口子的。个人认为这个也必须坚持,否则两地增加人口的目标很难完成。

目前两地的外来客户约占20%-30%,新政后两地成交量或萎缩至10%-15%左右。 ????

而对市场影响比较大的是,抑制公寓产品——这是广州历史上首次明文规定。首先这个与此前市场传闻不同,原有公寓仍能继续销售,但因为后续不允许再批建了,所以现有的公寓产品是买少见少了。

这条新政主要产生两大影响:一是广州的商办类物业库存本来就多,如果不做公寓,商办类产品会更加积压,此类产品无论租金还是出租率的未来前景均堪忧。

第二个影响是让住宅市场更加紧张了。一直以来,公寓充当类住宅产品,分流了不少购买力;如果公寓不再,那就目前住宅的开发量和销售量而言,都远远无法满足市场需求。所以未来住宅供不应求的状况会更加严重。

至于公寓,由于后续无货,或将掀起一轮抢购潮,但其盈利空间不见得会提升。 ????

至此,广州楼市的拐点正式出现了,未来将呈现量跌价稳的态势。本来这两轮调控政策就极猛,楼市一定会在新政后出现明显降温,尤其是二手市场,简直立马进入冰河时期;而一手市场也会因为资金的大量封冻而减少交易。但新政并无在供应端上做文章,禁售公寓反而让市场供应更显紧张,所以房价应该跌不了,或转为慢涨。

第二轮调控很多城市都用“大棒”,而广州更像用“手术刀”。不过关于土地供应无法增加这个问题应该是硬伤,谁都无法解决。所以就此而言,广州房价短期内不会跌,中期平稳,长期依然看涨。

 

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