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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

越来越多外地房企布局广州市场  

2017-03-06 17:18:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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越来越多外地房企布局广州市场

邓浩志接受《信息时报》采访

不是猛龙不过江。日前,绿城集团强势进入华南市场,首个项目落子佛山,广州项目也将提上日程。去年至今,不少外地房企,包括阳光城、中冶、五矿、泰禾等纷纷加大在华南,尤其是广州市场的布局。这将使得未来广州楼市开启新格局。

现象 绿城地产等房企在广佛地区拿地

日前,绿城地产在2017广佛媒体交流会上透露,其广佛首个项目将会于今年下半年在市场亮相。这意味着,又一房企大鳄成功进驻大广州。据记者粗略统计,2016年,约有80多家企业在广州拿地。除了在广州土地市场上久经沙场的保利、万科,还新增了中冶、五矿等外地房企。首进广州的房企中冶,拿地十分落力,独自竞得黄埔及海珠的两宗地块,成交额674914万元。比较引人关注的是,20161128日,历经3个小时,备受业内瞩目的佛山禅城奇槎TD2016(CC)WG0007地块,由绿城房产集团竞得,这是绿城首次进入广佛。而今年的113日,广州新年迎来土地市场第一拍,经过约半小时的竞拍,最终绿城以总价400067万元拿下荔湾区广钢宅地,楼面价21505/平方米。

绿城房产集团广佛公司总经理张立进认为,华南地区是未来绿城南中国版图的发展重点,其中珠三角作为华南的核心和腹地,是绿城华南战略的原点和根据地。在未来,绿城将会以广佛、珠三角区域为基础,以城市核心区域或政府大力发展区域为首要选择,人员、产品设计、物业服务等全面本地化,全面铺开规模扩张的战略版图。

原因 一线城市是房企战略发展重点

在部分业界人士看来,未来的房地产业主要的战场仍然是中心城市;以长三角、珠三角中心城市为核心的城市群发展,进一步同城化趋势,都带动房地产开发水平的进一步提升。这意味着,不仅对企业而言,一线城市、中心城市的布局意味着机遇和业绩的保证,对于个人投资者来说,看好和稳守一线城市,持有当地优质物业,同样是资产增值的最佳选择。

合富辉煌首席分析师黎文江认为,广州本地房企认为价格高的地块,在来自北上深的大房企看来或许并不太高,而且此次拍卖的地块面积都比较大,也适合龙湖、华润、平安等大品牌房企来做。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示,外来房企布局大广州有两大原因,一是广州本就是四大一线城市之一,作为全国布局的房企,都需要在重点城市布点,这是战略需要,也是展现一线房企地位所必需的;二是广州房价地价“性价比”较高。

易居(中国)首席执行官丁祖昱认为,广州中心城区周边一小时生活圈内有大量价格适中的刚需产品供应,这是导致广州整体楼价被拉低的主要原因。此外,得益于珠三角城市一体化发展的成功,广州不少购买力也外溢到周边房价更低的城市,对广州形成竞争。整个大广州市场充满活力。“也正是看好广州市场的强劲发展动力和潜力,全国各地的开发商都不惜在广州一级土地市场上一掷千金。广州近几年卖地的结果,使得广钢新城、增城朱村教育城等新城的开发均成为新入穗的开发商大秀实力和展现新产品的舞台。”丁祖昱说。

影响 广州楼市产品将更加丰富

业内人士认为,对于广州市场来说,房企数量增多,体现了市场化竞争程度在提高,也说明广州楼市属于成长型,发展潜力依然是比较大的。房企后续也会结合供给侧结构性改革的思路积极进行供应和投资,能够为广州房地产市场的供应提供更多的丰富的产品线。

“本地房企产品趋于类型化,而外来房企会给广州带来新的产品模式和新的销售方法,尤其是像龙湖、华润等全国有名的品牌房企,可能会给广州带来不一样的产品体验。”黎文江表示。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名,万达以城市综合体打开了市场,华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面,走向新的多元化。

赵卓文还认为,外地房企的进入,将让广州房地产开发利润进一步下降。“广州的土地资源日渐稀缺,大量的房企和资金进入,地价将维持目前现状,项目开发盈利水平将下降。真正意义上的广州房地产微利时代,已经开启。”

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外地房企多渠道进入广州市场

在传统“招拍挂”方式拿地的难度和成本越来越高的当下,有不少开发商开始将目光转向其他渠道,“曲线入市”这种做法或将更多出现。去年至今,不少外地房企选择联合本地开发商,甚至以兼并、收购的模式曲线进入广州和广佛楼市。

去年89日,阳光城集团发布公告称,拟以3.66亿元收购广东博鸿投资有限公司持有的广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益,将间接持有广州南沙9宗商住用地,面积达29.59万平方米。而73日,其公告称,在2016630日南方联合产权交易中心举办的企业产权转让活动中,其通过子公司上海富利腾房地产开发有限公司以约11.03亿元竞得位于南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权,首次进入珠三角。随后715日,阳光城再次公告称,拟通过子公司富利腾房地产以约12.67亿元收购位于广州南沙开发区进港路的一宗商住用地。阳光城集团1995年始创于福州,2012年管理总部迁至上海。去年,阳光城正式进军珠三角。

无独有偶,去年5月初,融创联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块巨无霸地块,曲线进入广州市场。交易后,融创初步完成了在广深区域的战略布局。

绿城房产集团广佛公司总经理张立进认为:“通过公开拍卖拿地,其实是我们排在最后的拿地方式。三种重要拿地方式是:一轨,依托中交集团的地铁等资源,寻求轨道交通上盖的地块;二并,以合并、并购的方式拿地;三旧改,老城旧改+小镇一定是未来两大主流开发模式,尤其是老城改造,已经迫在眉睫。”

方圆地产邓浩志表示,外地房企进入广州市场通过招拍挂渠道比较常见,优点是有钱就能进入,简单直接,缺点是拿地成本偏高,后续盈利的空间并不大;合作开发是次之的进入方式,一般都会找本地的大型房企合作,如越秀集团这类在广州有着大量优质土地储备的房企,优点是能利用本地房企在开发、人脉、市场、资源方面的优势,尽快适应市场,缺点是合作双方规模都不小,到底谁说了算?有话语权之争。而通过收购方式进入广州市场的目前相对较少,主要因为水太深,存在各种不确定性或者各种未知风险,所以较少采用。收购模式更多是本地“地头蛇”较为常用。

 

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