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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域  

2017-03-09 10:19:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域

邓浩志接受《信息时报》采访

在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下,增量市场向存量市场转化,开发商为了寻找新的盈利点,纷纷开拓新的业态。目前,龙湖、万科、复星、旭辉、世茂等一批实力开发商都选择以自建团队或合作的方式进入租赁市场领域,各具特色。据统计,TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域。

现象

房企纷纷推出长租公寓

100%持有住宅,开发商靠长期租赁回收现金,这种新型业务正成为开发商布局的重点。近日,北京出让的四幅地块,住宅部分100%均由竞得企业持有,做成长租公寓产品。以海淀地块为例,首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地,根据竞拍条件,需要配建100%自持商品住房面积,10%自持商业办公面积。

此外,去年127日,链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。该报告预测,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。而克而瑞数据也显示,TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域。

据悉,最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科,推出长租公寓品牌“万科驿”,目前他们已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地,并计划至2017年将实现15万间万科驿公寓。相对于万科集团3000亿元的规模,无独有偶,去年龙湖地产也宣布正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态,龙湖长租公寓定名为“冠寓”,力争在三年内实现300处长租公寓。此外,包括金地、远洋、招商蛇口等房企也都进军长租公寓。

原因

发展自持型物业可对冲风险

近年来,长租公寓领域开始密集出现房企的身影。根据克尔瑞的分析报告,按房企涉足长租公寓的目的及其是否参与长租公寓后期的运营管理,可以将目前房企参与长租公寓的方式分为两类。一类是房企主导,指房企成为长租公寓的运营方(一般由旗下专门公司负责)。目的是出于战略性布局考虑,拓展新业务领域,打造自有长租公寓品牌,获取新的盈利点,并且通过与地产主业和物业管理业务的协同(如客户资源共享等),可实现相互促进发展。另一类是托管合作,指房企与专业公寓运营商合作,房企负责组织房源供应,由第三方公寓运营商进行公寓的运营。目的是促进新房项目的销售去化,以及盘活二手房源提升利用效率,完善社区增值服务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,在鼓励创新和创业的大背景下,适时推出租赁型物业显得很关键,长租公寓正处于一个资本投资的风口,吸引了较多的资金。从发展租赁市场的角度看,很多房企也愿意去尝试,这也属于对租赁市场的持续看好。此外,发展租赁市场,也能够防范各类新的问题,比如说调控政策下房屋销售市场容易遇冷,这个时候需要通过自持型物业的发展来对冲风险。又比如通过租赁型物业的发展来获取持有型物业的现金流,和单纯的销售型的现金流的模式不一样,这都是房企从财务角度上做出的一些新的考虑。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,房企进入长租领域的原因是:大城市房价居高不下,首次购房的平均年龄在不断延迟,在未购房之前许多居住需求只能通过租赁进行满足,由此租赁市场规模将越来越大。由于看到了市场的趋势,于是有企业开始进入长租领域。

据悉,去年年中《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》对外发布,针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应,提出了一些原则性的方案。其中,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。业内人士表示,这一政策的支持,将刺激房企逐步加大租赁市场的开发。

好处

优化社区O2O平台 增加收益

而有关人士认为,相对于新房增值,以二手盘活方式合作发展长租公寓似乎意义更为长远。主要有以下三点好处:

首先,为业主提供增值服务。借助专业租赁平台,能够保证房屋有租客长期居住,提高了入住率。大华房产就是为了提升开发项目的社区增值服务推出了“爱上租”,将“云寓”业主闲置的房产物业租下来进行统一设计、装修、出租,并提供租后的维修保洁服务并满足租客的社交需求。

其次,优化社区O2O平台。社区O2O平台是众多房企抢占的风口,其中平台上的租房服务是物业管理公司存在优势领域,在O2O平台上实现与长租公寓运营方端口的对接,可以节省物管公司的开发成本和精力,还可以直接利用其相对成熟的服务,创造更好的用户体验。比如,绿城服务与优客逸家就计划在业主端APP上对接上优客逸家的服务。

第三,获取一定的业务收益。以绿城和优客逸家的合作为例,双方共同出资成立杭州绿城优客资产管理有限公司负责长租公寓项目,自然可以按照双方股权进行分红,此外作为物管公司还可以为公寓提供保洁、人员协助等服务获取相应的收益。对于房企来说,不仅可以在现有的几十甚至上百个项目中施行,还可以在以后的项目中进行推广,这样不仅能够提升企业品牌口碑,而且能够成为吸引购房者的一个重要砝码。

对于长租公寓的盈利模式,同策咨询研究机构总监张宏伟认为,不外乎两种,一是租房服务收益,二是房客衍生服务收益。

案例

为节省成本 缩小单房面积

在成本的节省方面,房企也有新的点子。泊寓相关负责人表示,产品开发方面,泊寓根据丰富的地产开发经验,在不影响基本舒适度的前提下,尽可能缩小单房面积,增加可租赁套数,由此降低每间房所分摊的成本和每位租户所承担的租金。运营管理方面,泊寓通过增加租户之间的相互熟悉度,将项目打造为以一个高度彼此熟知或协作的群体构建管理与服务单元。这是泊寓极简管理与运营模式的基础,也是重构租赁市场的核心切入点。

通过发挥在产品开发和运营管理上的关键资源能力,泊寓积极探索租赁行业规范化的业务模式,不仅在轻资产项目上大量投入改造和装修成本,还在背负昂贵地价与建安成本的重资产项目上开发租赁业务,致力于建立品牌形象及树立租赁行业标杆。

 

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