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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州 “限卖”影响几何  

2017-04-11 10:31:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州 限卖影响几何

邓浩志接受《南方都市报》采访

进入2017年以来,上海、深圳楼市成交量基本呈同比下滑态势,并未出台新的调控措施,而北京、广州已两次限购加码“317日广州加强楼市调控之后,原本监管层希望楼价、地价能走势平稳,不料329日土地市场依然刷新广州地价纪录,市场涨价预期再次抬头,监管层不得不再出手,限购手段升级。房地产市场人士告诉南都记者,尽管广州的房价距深圳、上海尚有距离,但近期涨幅明显,此次新政也算史上最严,在对离婚析产、转让二手房等方面的约束已远超深沪。

317日新政出台之后,未限购的增城、从化市场火爆。从化某楼盘售价在一周内直接由8000元涨至1万元,并且在一周内完成以往一个月的销售额。增城连续卖出高价地,最高楼面地价已达2.4万元/平方米,此次限购将增城、从化纳入范围也在情理之中。

广州楼市今年或会量价齐跌

对于此次新政对房地产市场的影响,中原地产项目部总经理黄韬说,前两天拍地热度太高,引来调控加码很正常,不过商用的公寓量很大,也还未影响住宅。此次广州限制公寓令人意外,可以看出现在政策氛围趋严,开发商不要对此次调控掉以轻心。新政专门提出要禁止双合同等违规操作,市场开始真正回归正常。至于市场方面,广州今年肯定会量价齐跌,6月份会有一个价格的低点,约下跌5%-10%

而世联行首席技术官黎振伟表示,现在市区需求外溢太厉害,加上刚刚拍出高价地块,若增城不限购,一定会拉高广州房价,政府出手是正常的。从证满2年才能转让等新政来看,升级版调控要把炒家的所有途径堵死,达到稳定市场目的。长远而言,希望采取调控政策时要注重持续性,否则不利于长远发展,建立长效机制更重要。要解决市场顽疾还是要加大有效供应,尤其是加大可销售物业的供应,很多地方还在限售、限批,建议审批加快,督促开发商尽快将可售项目入市,不要囤地、囤积物业。

二手房市场或进入冰河时期

合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为,对于自住性需求的买家而言没太大影响,对投机投资行为的买家反倒是一个很大打击。广州已在向北京靠齐,一方面断了投资客的炒房念想,另一方面也防止他们利用银行的钱去炒房,这次新政主要还是贯彻中央房子是用来住的,不是用来炒的的思想。

两轮调控政策时间相隔不足10天,两轮政策都火力十足。方圆地产首席市场分析师邓浩志说,新政最猛是的对二手交易时间的限制,预计二手交易量可能腰斩,可能有1/3从业人员离开,中介门店也会面临大规模关门的可能。这意味着,广州楼市拐点正式出现,未来将呈现量跌价稳态势,楼市一定会在新政后出现明显降温,尤其二手市场,简直立马进入冰河时期;而一手市场也会因为资金的大量封冻而减少交易。

北上广深唯一实施限售城市

值得注意的是,在此次新政中广州首次对二手市场提出限售,要求居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。南都记者了解到,广州也成为北上广深四大一线城市中唯一执行限售的城市。

易居研究中心总监严跃进告诉南都记者,广州是全国第五个限售的城市,前面分别是厦门(个人限售)、福州(个人限售)、杭州(企业限售)、青岛(个人限售),而广州是三类限售,包括个人限售、企业限售、商住房限售。

公寓禁售个人或致住宅供需增压

南都记者了解到,此前广州不少规划中的商业地块,最终被开发商做成类住宅产品,分割成50平方米甚至更小户型销售,甚至还带有明火、阳台等居住属性的配置。在前一轮广州楼市新政出台之后,不少丧失购房资格的买家也开始将目光转向公寓产品。

此次广州出台的调控新政,首次对商服类地产项目进行约束,基本是看齐了北京几天前出台的新政。其中,最小分割单元不低于300平方米的要求,比北京的500平方米略为宽松,而不得向个人销售商服类物业的规定与北京相同。

昨夜,不少公寓项目连夜打电话给买家,希望抢在新政实施前完成交易。今晚我们约了60组客户来签约,但已经有少部分买家出现观望情绪,没有来。花都区某公寓盘相关负责人如是说。

真商服类物业广州库存就多,如果不做公寓,商服产品会更加积压。邓浩志说,一直以来公寓充当类住宅产品分流了不少购买力,如果公寓没有人,那么就目前住宅无论是开发量还是销售量而言,远无法满足市场需求。

 

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