注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

“以租代售”恐行不通,租赁房源或大增  

2017-04-26 13:13:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 “以租代售”恐行不通,租赁房源或大增

邓浩志接受《羊城晚报》采访

13日白云区鱼苗场地块成为广州卖地首宗新增竞自持、摇号地块后,14日,萝岗、增城三宗地块出让也加入到限地价+竞配建+竞自持+摇号的阵营。显然,在严格控制高价地这一背景下,业内普遍认为,这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

竞自持旨在控制高价地

13日晚,广州市对已发布公告的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块发布了补充公告,出让方式调整为:限地价、竞配建、竞自持、摇号之后,晚上10点,又发布了428日开拍的长岭居宅地的补充公告:当配建面积达到900平方米后,就进入竞自持阶段;倘若2个或以上的竞买人报出的自持面积达到100%后,则改为摇号确定竞得人。

14日一早,增城区挂出了一则国有建设用地使用权挂牌出让补充公告,对328日挂出的新塘塘美村后底山(土名)83001217A17033号地块、荔城街庆丰村83001220A16159号地块也做出了竞自持、竞配建、摇号的决定。

上述地块还规定,企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证书),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

竞自持是广州以前从未用过的方法,业内分析,前不久,住建部、国土部联合发布的关于加强土地供应的通知中提到,地方要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括限房价、竞地价限地价、竞房价、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,如今看来,广州选择了竞自持面积的方式。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,新规符合此前住建部对严控地价的指导意见,从多个层面控制高价土地的出现。

房企自持对广漂是福音

有房企人士则表示,与之前要把大面积的安置房无偿移交给政府相比,如今有了竞配建上限,腾挪出来的自持面积,虽说不能销售变现,但产权算是属房企了。但是,自持会增大财务成本,收益大幅下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时表示,自持型物业的用地开发最早在上海出现,但实际上出台各类配套政策却是北京最多。他认为,自持的本质即租赁,也明确了不得销售的政策导向。在他看来,开发商就得从拿地、建设、开发、经营等角度出发制定与往不同的计划。

有专家指出,在土地出让环节增加竞自持商品住宅比例,可大量增加租赁房供应,成为租赁市场的稳定剂。因为开发商自持的物业只能对接基金市场或以转让股权的方式出让,不能售卖给购房者,接手的公司也只能做租赁。这样一来,市场上的一手可售房源反而变少了。

不过,对买不起房或无名额的外地人士来说,则可能是个福音,合富研究院顾问黎文江表示,这一政策会促进租赁市场的发展,可供出租的高质量房源会增加,广漂人士就可租住中心城区的这些新洋楼。

以租代售漏洞或被堵

据悉,目前广州市对房企自持物业租赁还没有出台细则文件,不过随着自持物业比例的提升,相信会不断完善规定,而北京的新规将是参考。

414日,北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。除要求企业持有年限与土地出让年限一致,还补充了一条:对外出租单次租期不得超过10

你能想到的,政府也都想到了。华南某中型公司高管私下表示,北京这个最高10年租期的限定,说明管理层已提前堵住漏洞。他坦言,本来也想变通一下,拿地后采用以租代售的方式变相销售,即与对(买)方签下几十年的租约,一次性收取所谓的租金,表面上看是出租,实际类似于销售,如今看来是行不通了,他估计广州也会跟进仿效。

业界普遍认为,土地出让规则生变将进一步推高行业集中度,一些小型开发商可能因此退却。某房企投资开发部负责人表示,在以往的土地拍卖中,即便进入了竞配建环节,扣除竞配建面积,大概也能算出宗地的楼面地价。拍地新规后,开发商自持部分物业之后,这部分比较难计算成本,也将很难计算出真实楼面地价。他解释,尽管自持类物业应也可抵押,但目前广州的住宅出租回报率普遍在2%-3%,这样的回报率,基本覆盖不了抵押贷款的利息。

一家在各地分公司采用项目跟投方式的上市房企员工表示,他们的情况更复杂。如果以后要自持,只租不售,跟投收益也会大幅下降,企业在拿地时就会比较保守。某开发商表示,广州“3·30”有关商住公寓不能转让给个人的政策,让开发商手中的未售公寓形成庞大的待运营租赁空间,房企要拿地要自持之前,不会不考虑。

因此,业内普遍认为,整体来说,这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

咨询服务:

房地产领域投资大神,广东唯一个人服务号

私人微信:dhzjmf“邓浩志教买房”

服务内容(收费):瞬间掌握房产投资核心技巧;快一步发现潜力板块与回避风险;解答你的具体疑问

楼市猛料:微博、公众号“邓浩志”

  评论这张
 
阅读(908)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017