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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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新购住房满两年才能卖  

2017-04-05 10:31:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新购住房满两年才能卖

邓浩志接受《羊城晚报》采访

317日广州限购升级版出台刚过半月,广州再出楼市调控加强版”——33019时,广州政府网站发布最新楼市政策《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称通知),调控政策中新购住房满两年才能交易”“商住房不能转让个人等政策向厦门、北京看齐。

解读  二手交易量或缩减

条文 ()居民家庭新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买,下同)的住房(含新建商品住房和二手住房,下同),须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位(简称法人单位,下同)新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

方圆地产首席市场分析师邓浩志:此轮新政最引人关注的是对二手交易时间的限制,出证后至少两年以上才能再次交易,相当于锁住了市场的游资,威力颇大。这或将降低二手房市场交易量,预计二手交易量可能从即日起明显收缩。二手中介机构的寒冬或将到来。

房价点评网高级分析师肖文晓:想卖房的人要等两年才能卖,粗算一下,买期房要等两年才拿到证,还要再过两年才能卖掉,短炒客不可能等得了四年的时间,这就断了他们的路。

增城从化成交或减10%

条文 ()住房赠与他人的,须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。

肖文晓:这可以防止假离婚买房。另外也限制了赠与,赠与也是有条件的。

条文 ()非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。

邓浩志:增城、从化对外地人限购一套。一直以来,两地限购呼声极高,此次调整也算是众望所归,但力度适中,并不算太紧。新政主要为了打击大资金炒家,对刚需还是留了一个口子。个人认为,这是十分合理的,否则两地增人口目标难完成。目前两地外地客约占20%-30%,新政实施后,预计两地楼市成交量或萎缩10%-15%左右。

假离婚买房办不成了

条文 ()对离婚一年以内的住房贷款的申请人,银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

邓浩志:对房贷进行了精细化的调控。对于假离婚买房、以儿女名义买房等均予以限制。整体而言将会降低楼市杠杆率,也让房贷市场整体利率水平有所提升。此政策属于抑制需求,但力度不算太强,相信对一手市场影响未必造成明显冲击。

条文 ()对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件,按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。

邓浩志:想用子女的名义买首套房的将被严格限制了。

商办房源租金或降低

条文 ()加强商服类房地产项目管理。

肖文晓:公寓也限购了,而且未经批准不能商改住,不能建造低于300平方米的办公产品,这跟北京楼市新政很类似,堵截了开发商的变通手腕。

邓浩志:这是广州首次明文规定抑制公寓产品。与此前市场传闻不同,原有公寓仍能继续销售,但因后续不允许再批建,所以公寓可能买少见少。

这一新政或产生两大影响,一是真商办类物业广州库存本来就多,如果不做公寓,商办产品会有所积压,此类产品无论租金还是出租率未来都有可能降低;第二个影响是可能让居住需求回归住宅市场。一直以来,公寓充当类住宅产品分流了不少购买力,如果公寓限购严格,未来住宅需求可能增加。至于公寓,由于后续无货,或有人赶搭末班车,但其盈利空间不见得会提升。

影响  业内表示,市面满足拿证两年条件的房源会变少 房价或趋于平稳或回调

房价点评网高级分析师肖文晓认为,此轮调控升级,几乎是断了炒房者的路,预期广州市场接下来必定有所降温。

本次新政策,叠加上次的限购收紧,再加上打击双合同、规范市场秩序,会对市场的氛围、需求造成一定压制。中原地产项目部总经理黄韬预期,未来成交量或明显下跌,价格微跌5%-10%。如此严厉的政策下,某些开发商也可能顶不住。黄韬预计,未来调控政策会一松一紧的是对买家、对开发商。的是政府会加大土地供应。

链家研究院院长周峰表示,接下来成交量肯定会有所萎缩。因为新政不但限制了买家,也限制了卖家,市面上满足拿证两年条件的房源会变少,因此,对于供应量不足的区域,价格走向预计平稳。相反,供应量充足的区域例如增城、从化,接下来价格会有所回调。

不过,也有相对乐观的看法。合富辉煌首席分析师黎文江认为,对于自住性需求的买家来说,影响不大。但对投机投资行为的买家,是一个很大的打击。从这次新政来看,一方面是断了投资客的炒房念想,另一方面也防止了他们利用银行的钱去炒房。

观点  新政给投资客泼冷水

对于新政,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,此次楼市政策调整主要针对几个方面:一是进一步抑制各种变相购房的投资需求;二是延迟交易周期;三是降低房地产市场杠杆率;四是增城、从化限外一套;五是切断公寓后续供应。

中原地产项目部总经理黄韬则认为,此次政策全部针对投资客,发力精准。黄韬此前就对增城、从化目前的房地产市场持谨慎态度,表示投资客跟开发商都要保持理性。但另一方面,增城、从化的新政,对刚需来说是个好事,市场降降温,好接手。总而言之,广州新政的力度媲美北京。投资客们可以收手了

 

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