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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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全市库存下降 黄埔、增城库存紧张  

2017-04-06 12:06:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全市库存下降 黄埔、增城库存紧张

邓浩志接受

邓浩志接受《南方都市报》采访

广州楼市即将在买买买的节奏中进入第二季度。最新数据显示,今年3月(截至324日)广州一手住宅成交已破万。其中,表现最为突出的,是不限购区增城、从化。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,上周(320-326日),增城一手住宅网签1200套,从化网签381套;而此前一周(313-319日),增城仅网签448套,从化仅网签190套。两区环比增幅均超过100%,远超其他区域。

按照广州3·17新政,社保年限3年变5年,单身限1套,使合资格买家基数显著缩减;全面认房认贷后,二套最低首付由30%提高至50%,二套购房者杠杆被削减,改善型买家首付门槛也有较大提高。新政出台后,供需失衡的状况能否得到有效改善?中国指数研究院监控阳光家缘数据显示,截至2017324日,广州全市商品住宅库存的情况是622.56万平方米,去化周期为5.2个月。各区方面,黄埔、增城库存紧张,去化周期分别为1.47个月和3.08个月。

新政第二周:增城、从化成交增幅超100%

325日,位于增城的某楼盘开盘,推出627套单位,户型涵盖93-123平方米三房、141平方米四房,产品面向刚需客。价格区间在9000- 11500/平方米,当天认购者超过1000人。位于从化的某楼盘推新,户型涵盖90-142平方米三房、四房,均价13000/平方米,很多客户早上不到8点就到场。

“我们原计划在黄埔买房,但因为社保不足五年,只好转战增城看房子”,对于2013年才到广州工作的李先生来说,上个周末又是忙碌的看房日,看了四五个楼盘。像李先生这样无购房资格的人纷纷涌入增城、从化。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,上周(320-326),增城一手住宅网签1200套,从化网签381套,而此前一周(313- 319),增城仅网签448套,从化仅网签190套,两区环比增幅均超过100%,远超其他区域。此外,上周末增城还包揽了全市成交套数前10名中6个席位。尽管增城一直是广州楼市成交量最大的区域,但这般情况在近几年也实属罕见。

3月成交破万:外围区域库存全面下降

一季度向来是楼市传统淡季。然而,今年市场却格外活跃,一推出就卖完俨然成为常态。据网易房产数据中心最新统计,31-326日,广州一手楼网签成交10408套,成为广州2017年一手楼市首个破万套月份,其中增城成交2636套,从化成交810套。截至新政实施当天(318),广州一手楼网签恰好突破2万套大关,增城破5000套。

622.56万平方米,这是截至324日广州全市商品住宅库存的情况,去化周期再度下降至5.2个月。要知道,很长时间以来,广州一手住宅库存量都是在八九百万平方米徘徊。具体到每区的情况又如何?中指院监测阳光家缘数据显示,外围区域库存全面下降。黄埔区及增城区消化周期分别仅有3.08个月和1.47个月,在广州外围各区域中库存最为紧张。另外,其他外围区域中去化周期分别为:从化4.9个月,番禺、南沙为7个多月,花都8.56个月。市区来看,各区的去化周期分别为:白云4.48个月、天河6.72个月、越秀7.3个月、荔湾8.41个月、海珠10.83个月。

背景  广州楼市库存  从偏高到偏低  时间不到一年

在广东一类一策去库存政策背景下,广州楼市库存从偏高到偏低,不到一年。2014年广州楼市是库存不断增加的一年,从年初749万平方米增加到年底1002万平方米,去化时间14个月,积压严重;截至2015年底,广州一手住宅库存913.25万平方米,去化时间不到11个月,略多;截至2016年底,广州一手住宅库存面积739.02万平方米,去化时间仅不到6个月。

声音

“新政出台将使此前存在过热倾向的广州楼市适度降温,由于政策抑制明显加强,2017年广州楼市成交下降已是既成事实。”

——— 合富研究院顾问黎文江

329日增城土拍,对于增城后市具有标志性意义。如果房价上涨过快,有可能会引起关注。”

——— 克而瑞广州机构首席分析师肖文晓

疑问  即将到来的二季度供应紧张现状能否改变

库存紧张的背后,是持续存在的恐涨心理。以增城为例,318日,增城翡翠绿洲推出新品,小户型折后均价2.2万元/平方米,大户型折后均价2.4万元/平方米。“2014年,我入手翡翠,当时单价不到9000/平方米;我朋友入手萝岗,当时单价不到1.3万元/平方米,现在单价也才2.4万元/平方米左右,业主邓小姐不禁感叹。网易房产数据中心统计,2015年增城一手住宅成交均价9928/平方米,2016年均价为10925/平方米,2017年迄今均价为12513/平方米。相较于同为不限购的从化,在广东中原地产项目总经理黄韬看来,现在的增城已经不是价格洼地了

问题是,即将到来的二季度,能否改变供应紧张的现状?据合富不完全统计,当前已经取得预售证未推出市场的新货,中心五区加总只有34万平方米,货量稀缺程度较高;外围黄埔、增城、番禺、南沙、花都合计为108万平方米,尚不足2016年四季度市场平均1个月的消化水平。而就全年来看,2017年广州市(不含从化)新增供应8万套,相比于2016年近19万套的新货供应出现大幅下降。中心五区得益于近两年地市传导,预计新增供应达2万套,市场有望解渴,外围区域新增货量预计达4.7万套,相比2016年大幅减少。

2016年广州市土地供应仅为前年的六成,影响到今明两年的新房供应。销售大年碰到供应小年,广州全市库存相对紧张。”方圆资产管理首席市场分析师邓浩志分析,此外,预售证获批受到一定限制,客观上也影响了开发商推盘进度。但广东中原地产项目总经理黄韬认为:供应短缺是阶段性的,如果预售证获批速度加快,开发商会陆续推货,不至于供不应求。从需求来看,在4月、5月消化完这波刚需后,6月份成交将开始回落”。

 

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