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邓浩志的博客

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广州4.28卖地综述  

2017-05-02 13:45:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州4.28卖地综述

 / 邓浩志 

在让人眼花缭乱的拍卖方式设定下,今天的两块宅地已经不知如何清晰计算楼面地价了,所以地价也无法标记是高是低。

如果按扣除配建面积算,白云地块:29832/㎡,长岭居: 19862/㎡;如果仅按可售面积算(总价/可售面积),结果就非常吓人了,这也说明了广州土地市场仍旧高热不退。

住宅土地市场的高热不退并不是调控政策不够严厉,而是宅地太紧缺、住宅库存太低,市场急于补仓所致。所以近期每块宅地都有二三十家房企哄抢。虽然前段时间住建部要求加快土地供应,但远水救不了近火,加上最终实际能增加多少供应,大家心里都没有底,市场对土地还是存在极大忧虑的。

这次拍地后,很多人都会疑惑:自持面积如何处理?主要两个方法:一是类似长租公寓,统一经营管理。但目前租金平均回报率仅2%左右,所以此方法房企压力巨大。第二种是进行一次性10年以上的超长期出租,租客自行打理,市场称“卖使用权”,属于“以租代售”。但该方式北京最近在限制,所以这种方法有政策风险。

无论两个项目后续有怎样的发展,我们都要知道以下两点:一是自持物业都是非自愿的,也改变不了“羊毛出在羊身上”的本质,也对降低住宅成本并无帮助;二是自持的结果反而会降低市场可售总量,这样一来,市场供不应求的困境不但不会得到改善,反而会有所加剧。

今天土地出让结果已经给了市场一个提示,即房地产市场仍然处于需求旺盛的阶段,房价短期下调的可能性极低,而中长期仍然坚定看多。所以我建议有购房需求的客户近期积极看房,择优出手,切勿等待。

预计3季度末,市场可能重新进入一轮……你懂的。届时可能走慢牛行情,提速也就不奇怪了。

 

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