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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一路攀升的高地价,终于停下来了?  

2017-05-23 15:46:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一路攀升的高地价,终于停下来了?

邓浩志接受《新快报》采访

继广州后佛山首现竞自持拿地,楼面地价15666/平方米

继四月底万科、五月初融信在广州竞自持拿地,517日下午,佛山禅城区祖庙街道年内首宗地块开拍,广州华发有限公司以13.45亿元总价+2.1750万平方米配建人才住房+1.6750万平方米计容自持面积拿下该地块,折合楼面地价15666/平方米(未算计容自持部分),成为佛山自持拿地首例。与近年佛山拍地情况相比,此次成交地块楼面价趋于合理,新的土地竞拍方式对调控高地价初显成效。至此,广佛两地都开启了“竞自持拿地”的时代,限期内不得销售的自持用地无疑也考验着开发商们的经营运作。

抑制高地价初见成效

近两年,佛山老城区祖庙商圈都没有商住地推出,此次竞拍地块占地面积近2.7万平方米,前身是佛山市第二针织厂,位于祖庙街道与张槎街道交界,距祖庙门前广场约1.5公里,近白燕公园、白燕市场、白燕小学,2公里范围内有佛山妇幼保健院和佛山市中医院,配套设施完善,生活氛围浓厚。地块总起拍价为7.53亿元,吸引了华润、龙湖、碧桂园、招商、保利等14家开发商参与竞拍。为防止高价地出现,佛山政府在出让条件上予以限制,采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”四步走的方式。经过两个半小时92轮报价,华发以13.4542亿总价和2.1750亿万平方米配建面积及1.6750万平方米将地块收入囊中。

扣除配建面积,该地块折合楼面价格1.5666万元/平方米(未算计容自持部分),在佛山近两年拍出的地块中不是最高。20161124,佛山禅城区奇槎片区地块被五矿地产拍得,折合楼面价1.5885万元/平方米,紧接着的28,同片区的另一地块被绿城九龙仓置业有限公司拍得,折合楼面价1.6632万元/平方米,刷新纪录。可见,土地出让方式的限制有助于让低价保持在合理区间,从而有利于房地产行业健康长远的发展。

记者从相关公示资料了解到,该地块规划用途为二类居住用地,兼容商业、商务、娱乐康体用地。其可建计容建筑总面积为10.7634万平方米,兼容的商业商务娱乐类建筑的计容建筑面积不超过2.1526万平方米,出让计收出让金的地下车库建筑面积为3.0695万平方米。后期需配套物业管理用房、配电房、通信基础设施、社区公共服务用房等设施,其中通讯基础设施、社区公共服务用房产权属政府,且建成后无偿移交。

祖庙商圈一手楼断货

有数据统计,截至4月底,祖庙片区新增住宅供应为零,库存仅余6.88万平方米,去化周期不足2个月。此次拍出地块虽属于祖庙商圈,但所属区域内土地多数通过旧改获取,土地供应量紧张,因而新房供应也更少。据悉,该地块周边新房供应已断档有一段时间,距离最近的项目凯德天伦世嘉早在5年前售罄。佛山大道沿线的珠江罗马新都也在两年前清货,沿佛山大道南的明福国际广场、玫瑰铂金公馆和恒强春天里的住宅部分也均已售完。目前周边以二手房交易为主,均价在1.7万到2.2万元/平方米之间。

此轮新板块入市,将为片区楼市提供新血液。方圆地产首席市场分析师邓浩志接受媒体采访时表示,此次土地出让楼面地价为1.56万元/平方米,而目前祖庙周边房价最高在2.5万元/平方米左右,该地块楼面地价相对温和。根据楼面价计算,未来项目售价3万元/平方米可实现盈利。

近年来,随着广州购房需求外溢,佛山一度成为广州买家落脚点。据佛山中原地产研究中心数据,20161月份到10月份,广州买家在佛山购房成交套数约为5.54万套,占总成交量的37%。在各镇街广州买家占比中,南海里水镇最高,广州买家占比约90%,其次是南海东部的大沥镇和桂城,以及顺德北部的陈村和北滘,占比约达70%,中心城区禅城广州买家也约占一半。但今年3月份佛山出台楼市调控新政,要求无佛山户籍的买家要在佛山连续缴纳一年以上个税或社保,这无疑提高了广州买家的购房门槛。但新政同时也还保留了两个窗口:非限购区域楼盘和二手楼盘。有中介人员表示,去年3月份,三水一手楼成交均价为五千到六千元/平方米,而今年3月份已经破万,他们在这一区做了这么多年都有点不敢相信。而二手楼方面,4月份佛山二手房持续升温,最高报价接近4万元/平方米。但中介人员也提醒,目前这些较火的区域和二手楼,多为投资型买家,刚需买家应慎重入市。

自持地经营模式有待探索

此次土拍中竞得自持部分按规定10年内不可办理销售许可,也不得转让,需待自持期满方可按相关规定办理分割销售。土地可以说是地产商的“命门”,但如今拿下土地却伴随着比例不小的自持地块,对开发商们的土地经营、转型是个不小的考验。

就自持地块的出路问题,新快报记者采访了中国城市产业发展联合会主席陈宝存,他表示开发商不用担心自持地成本回收问题。现在有许多企业有资金升值需求但无法直接投资房地产行业,如保险企业,这些企业就会选择资产收购。土地自持只是暂时的,在自持阶段,开发商只需做好前期的项目开发建设,如搭建养老生态城等等,随着项目升值及达到自持期限,自持资产可以打包转让给这些有资金升值压力的企业去运作。

而在广州万科看来,自持地是对房企资产运营能力提出了更高的要求。广州万科助理总经理喻敏锋就曾表示,房地产经营不再只是拿地然后再卖掉的模式,需要结合自行经营。去年12月底,万科首个医疗项目蕙心医院在广州天河智慧城开业,标志其开启探索康复医疗普及和推广的道路。今年4月底,万科分别以55%50%的自持率拿下来黄埔区和白云区两地块,继续铺开其泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等城市服务版图,寻找新的盈利增长点。

 

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