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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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不想买二手 越秀区小面积一手房有得挑  

2017-05-26 10:47:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不想买二手 越秀区小面积一手房有得挑

邓浩志接受《新快报》

门槛300万元起 值得拥有吗?

“东风广场二手楼开价12万元/平方米”、“广州最牛学位房:13万元/平方米!产权面积10平方米”……越秀区小面积二手学位房一次次刷新纪录,让市场感叹。而一些价格相对适中的二手房又楼龄很长,房子很旧,让买家下不了手。近期,越秀区小户型一手房单位紧缺的情况有所缓解,既有推出的楼盘又有烂尾楼重新包装推出的旧盘,且周边有多所名校,追求学位房的买家多了些选择,且入市门槛300万元左右。

最小面积35平方米 可入读省一级名校

近期颇受关注的越秀一手楼新增供应有位于小北路洪桥街的新城市学府,位于东风东路的翰林尚品,位于东华西路的粤泰荣廷府及位于淘金路的淘金半山豪庭和淘金半山御庭等。

其中,新城市学府、翰林尚品均为小面积单位,新城市学府推出35-62平方米单位,翰林尚品推出4158平方米单位。粤泰荣廷府首先推出的是100平方米以上的大户型,小面积单位所在的A栋尚在建设中。这些楼盘具体开盘时间及售价尚未定,但吹风价7万—8万元/平方米,入市门槛300万元左右。

根据今年公布的招生方案,新城市学府属于小北路小学的招生范围,翰林尚品属于农林下路小学的招生范围,这两所学校均是省一级热门小学。翰林尚品对面为东风东路小学,附近还有育才小学,也就是说不管招生方案怎么调整,都能读到不错的学校。根据今年公布的招生方案,东风东路小学及农林下路小学对口的中学都为执信、广大附中、育才等名校。粤泰荣廷府目前对应的小学是红火炬小学,虽然不如小北路小学、农林下路小学抢手,但其对应的中学有省实、培正、华侨等一批名校。

入市门槛低但舒适度打折扣

300万元左右的门槛就能拥有越秀区一手楼,对很多有学位需求的买家来说颇有吸引力,不过这些小户型单位多是旧楼包装而成,很多是没有阳台,不通煤气的单间或mini两房,户型不够方正,有的还是三梯24户的高密度住宅,居住舒适度将大打折扣。

新城市学府是位于楼盘新城市玥秀3楼的单位,27,是新城市实业公司自持的物业,目前推出的3楼单位分为南北塔,3562平方米一至两房,带装修现楼发售,但这20多套户型几乎都不一样,看得人眼花缭乱,且没有阳台,不通煤气。

同样推这种小户型的是翰林尚品,前身为新国际大厦,上世纪90年代初动工兴建,保留了当时流行的写字楼外观,项目设计偏向港式。前几年,烨龙集团接手将其改名为翰林尚品,重新打造为住宅项目。据现场销售人员介绍,其使用权为40多年。项目324,面积区间为4158平方米,6种户型,朝北的部分单位可以看到广东工业大学的操场,朝南的单位则面向东风东路。所有户型均没有阳台,不通煤气,开放式厨房。

家长:既可以有学位又能出租

在翰林尚品,记者碰到前来看房的白云区田小姐,她表示近年一直在看越秀区的学位房,不过此前看的多是楼龄较高的楼梯楼,没有中意的。对于翰林尚品,她觉得密度较高,没有阳台,不过有些户型还算方正,卫生间还能干湿分区,总价也不是特别高,她有学位需求,如果买了会考虑放租,回报率应该不会低,而且此类学位房市场需求不小,将来转手应该比较方便。不过,有些买家则表示,这种户型居住不方便,还浪费了一个购房名额。

专家:不支持这种专为学位设计的户型

“我不支持这种专为学位而设计的户型”,合富辉煌研究院顾问黎文江直言,“房子是用来住的,不是用来炒的”。

此类没有阳台,居住舒适度低的学位房,不少业内人士都不太认同。方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示,这种学位房要谨慎考虑,面积小,户型不方正,单价也不低,总价两三百万元,纯粹为了学位有点不值得,不如加点钱在周边找个质素高一点的二手房,居住舒适度会大大提升。

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示,有需求就有供应,此类学位房瞄准的就是一些有学位需求又不想花大价钱买学位房的买家。因为面积偏小,没有阳台,从居住功能来说其实并不适合有学位房需求的家庭买家,所以很多家长都是买了解决学位问题后用来出租,等小孩上学后再转手出售。所以,此类学位房重点考虑的还是租金和换手是否方便。另外,需要提醒一些家长的是,有些区域在招生的时候对人户一致有要求,如果买了不去住,或者买了没把户口迁移过来,都有可能导致无法按地段入学,需要注意。

 

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