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地产经济研究专家

 
 
 

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宅地商地差距进一步拉开  

2017-05-04 16:14:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宅地商地差距进一步拉开

 / 邓浩志

428日的土地拍卖:宅地经过一番龙虎斗,而商地却一眨眼便全部成交——清一色底价卖出。

此前萝岗宅地的楼面价标杆是2.7/㎡,4.28拍出的长岭居宅地按可售面积算的话楼面价更是高达4.4/㎡,但是同一天在萝岗的几块商业用地全部56K/㎡成交,两者相差56倍之巨!最终这些商业项目建成后,价格可能也只有周边住宅的1/41/5左右。

同一地段,两种土地性质,价格差距5倍以上,这已经不是简单的商住价格倒挂了,而是广州商业地产前景悲观的总体反应。商业地产无论是建、租、售、融,任何一个环节都有着各种不利或诸多限制。若不是起拍价格足够低,这批商业项目很可能面临全面流拍的尴尬局面。

地价足够低+禁止开发公寓的局势下,广州商业或有机会进入“低租金”阶段。禁止以公寓形式进行开发,并禁止销售给个人,让商办性质的物业在开发初期就立足销售的路径几乎被截断,所以这类型项目只能老老实实地做商业或办公的租赁。而商办物业数量的持续增加,也会让该类产品的租金水平稳定在低位。

商办物业如果能维持低租金的水平,可有效降低承租企业的运作成本,对吸引企业落户广州,促进产业“脱虚向实”都有好处。但问题是这种做法会要求开发企业沉淀大量资金,而每年那点稀少的租金吸引力是绝对不够的。所以配套的政策必须尽快到位,否则开发企业只能想尽办法实现“销售”。

解决开发企业持有租赁型物业积压资金过多,回报率低的问题,政府应尽快推进“商改住”政策。一是降低租赁运营成本,包括采用住宅水电气价格,降低税费等,让租赁企业有收益,才有积极性;其次是推动租赁物业资本化,让其实现股权化,债券化,盘活房企沉淀的资金,也让社会参与其中。

 

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