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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州首次“竞自持”拍地 万科揽两宅地:自持逾50%  

2017-05-08 16:41:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州首次竞自持拍地 万科揽两宅地:自持逾50%

邓浩志接受《羊城晚报》采访

428日,广州再迎来新一轮土地拍卖,共出让6块地。其中,白云区鱼苗场地块及长岭居YH-A4-3地块(均属住宅地)除了限制最高地价外,还将确定竞得人的方式改为竞地价、竞配建、竞自持+摇号,备受关注。

当日上午10时,长岭居地块和白云区鱼苗场地块正式开拍,吸引了保利、万科、招商等超20家房企参与报价。未正式开拍报价已封顶,直接进入竞配建环节。很快,两宗地又进入竞自持环节。

经过激烈竞争,最终由万科夺得这两宗地块。其中,白云鱼苗场宅地,以238765万元和1350平方米配建拿下,扣除安置房面积后,需自持50%的建筑面积,即40019平方米,楼面价29382/平方米(不含自持面积)。长岭居YH-A4-3宅地,拍得122240.8万元和900平方米配建,万科同时需自持55%物业,即33851平方米,楼面价19862/平方米(不含自持面积)。

另外的4宗黄埔商务用地则分别被创维、君华、协鑫集团、保利城投以底价拍走。

官方  严防异常高价地扰乱市场

广州市国规委表示,此次出让成交的地块中,白云区鱼苗场地块和广州开发区长岭居YH-A4-3地块采取竞自持方式确定竞得人,是广州市对居住用地公开出让方式的一次有效调整。

接下来广州市将继续坚决落实中央提出的房子是用来住的,不是用来炒的的工作要求,对下一阶段的土地市场运行情况密切跟踪和分析,加强研判和预警,除继续采取限地价+竞配建+竞自持+摇号方式、提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施外,还储备了限房价、竞地价限地价、竞房价、现房销售等政策工具,将根据市场情况和对出让宗地的预判组合使用,坚决防止异常高价地扰乱市场预期。

万科  资产运营使自持物业增值

作为广州竞自持新模式后的拿地企业,万科如何面对自持物业的运营问题?28日广州万科回应称,有信心在为城市提供更完善配套服务的同时,通过资产运营使自持物业得到增值。

万科表示,竞配建+竞价+竞自持+摇号的新竞拍方式对房企的资产运营能力提出了更高要求。万科成功竞得白云和黄埔两个地块,将推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务,在践行城市配套服务商理念的同时,寻找新的盈利增长点。

万科称,广州首次实行新竞拍模式,有助于把地价、房价拉回到正常区间,有利于房地产行业的平稳健康发展。广州万科将落实房子是用来住的,不是用来炒的的调控理念,以客户为中心,全面转型城市配套服务商

428日拍地一览

6宗经营性用地,总用地面积17.4万平方米,总建筑面积47.6万平方米,成交合同总价款56亿元。其中:商服用地4宗,总用地面积10.5万平方米,总建筑面积33.2万平方米,成交合同总价款20亿元;居住用地2宗,总用地面积6.9万平方米,总建筑面积14.4万平方米,成交合同总价款36亿元,共需配建2250平方米拆迁安置房。

可租赁面积多了 或布局长租公寓

当天土地出让结果一出,房企如何通过50%的可卖地收回成本就成了业内热议话题。对此,有专家认为,自持部分不能按照保障房的方式计算地价,因为自持部分是有市场价值的。

羊城晚报记者日前在万科媒体见面会上就竞自持的话题采访了广州万科助理总经理喻敏锋。他表示:如今,房地产不再是拿地后全部建楼再把它们全部卖掉的模式,过程中一定有很多自己的经营。万科要做城市配套服务商。

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志担心,自持的结果或降低市场可售总量。但在合富研究院顾问黎文江看来,本次拍地看似可出售面积少了,可出租面积多了,这对买不起房的市民是好消息。黎文江称,各类需求都要平衡供应才是长效机制。

自持面积怎么经营?邓浩志分析,可能主要有两种:一是建长租公寓,进行统一经营管理,定期收租。不过目前租赁与资产价格比,回报率仅2%左右,所以此方案面临较大压力;二是采取类似一次性10年以上的超长期出租,租客自行打理,市场称买使用权属以租代售方式。不过该方式北京最近已限制,有一定政策风险。

黎文江认为,鱼苗场地块自持出租问题不大,而长岭居地块暂时人口较少,但生态环境好,可考虑做养老服务。

 

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