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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

房企布局多元化 谋求新出路  

2017-06-02 14:37:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企布局多元化 谋求新出路

邓浩志接受《信息时报》采访

“我们现在开会不是在研究卖房,因为不是我们想卖就能卖得出,公司在布局新的出路。”广州某房企负责人如是说。据悉,随着调控深入,不少房企开始加快寻求多元化布局的发展方向,例如开发科技小镇、长租公寓、养老地产等。业内人士认为,在目前房地产市场的局势下,房企对新的盈利方式的探索是一种发展趋势。而目前标杆房企所试水的领域,都具有一定前瞻性,但机遇与风险共存,是否能够取得最终的转型成功,仍需时间检验。

出路一:科技小镇

“人们在这里工作、生活,散步,可以喝咖啡,有优质店铺,有很好的配套,所有的都在一起。创新小镇地面都是公园,所有外墙长满植物,屋顶都是花园”。这是碧桂园集团董事局主席杨国强对创新小镇的构想,在杨国强的描述中,打造创新小镇将通过产城融合,既为创新创业打造理想发展平台,也营造宜创宜业宜居的绿色智慧生态环境。对于科技小镇的投入,目前远不止碧桂园一家。

现象  房企开发特色小镇大展拳脚

近期,随着拿地自持以及楼市调控影响的深入,众多房企纷纷布局新领域——科技小镇。碧桂园方面表示,未来5年内,碧桂园将投入不少于1000亿元建设科技小镇项目,目前碧桂园已在惠州、东莞和北京周边落子5个科技小镇项目。而日前,碧桂园在广东省首个动工的科技小镇示范项目碧桂园创新小镇盛大揭幕。华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构现场签约进驻创新小镇。

日前,绿地控股董事长张玉良也表示,2017年绿地加快培育和形成新格局、新动能、新优势,重点投资启动特色小镇大盘项目。张玉良说,绿地将选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边,计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,形成开发模型和产品系列。目前已在宁波、上海、山东等地远郊及周边储备10~15个特色小镇大盘项目。阳光城方面,目前已在北京周边、福建等区域,发展启动10个以上影视小镇项目。希望打造集影视娱乐、艺术创作、文化旅游、商业休闲、生活居住于一体的国家级示范小镇。

此外,时代地产近日也宣布,未来5年内将投资30个“未来小镇”项目,总投资金额约9000亿元。富力方面近日也于清远做了考察,欲在清远投资建设科技特色小镇。

分析  利:房企拿地容易,有利润增长点

业内人士表示,今年房企的日子肯定“不好过”,年初信誓旦旦宣布的今年业绩目标仍然在耳畔回响,手头的在售项目销售速度已然减慢,未开发的地块也需要大量资金去盘活。一道道无形的压力,让房企只能不停地拓展新渠道。而特色小镇不仅有政策支持,更能让房企以“迂回”的方式拿到大面积土地,也能获得当地政府的大力支持。有房企认为,科技小镇虽然所处地块并非一线城市的中心地块,但是有产业、金融等合作伙伴的支持,未来前景不可估量。

20167月,住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年,培育1000个左右特色小镇,引领、带动全国小城镇建设。同年10月,住建部公布首批127个中国特色小镇名单,覆盖全国31个省份。随后,2017年年初,支持中小城市和特色小城镇发展首次被写入政府工作报告。

城市化进程伴随着房地产开发推动了中国经济的快速发展。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,大城市土地资源日渐稀缺,紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展,而特色小镇将成为新型城镇化的特色担当和发展新空间。核心城市周边小城市或郊区的小镇开发正成为房企战略转移的新据点。据记者了解到,去年10月,北京万科宣布与国开新城合作,通过成立合资公司的形式,开发位于北京门头沟区军庄镇项目,并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。

据悉,特色小镇的开发,并非开发商包揽全局,而是“分割肥肉”。软通动力副总裁余伟杰表示,将与碧桂园共同推动产城融合发展,将以惠州当地支柱产业,特别是大数据产业作为切入点,搭建和运营包括大数据产业园等众多模块的综合服务平台。碧桂园负责人也透露,首期双方共同投入的资金超过1000亿元。

“特色小镇将成为未来绿地业绩的爆点。”张玉良豪不掩饰地说。有地产界人士告诉记者,科技小镇属于产业地产最热的一块,不仅包括新科技、教育、金融、办公等,还有部分住宅和公寓。引进了人才做大了市场,就不怕住宅没有销路。而金融、大数据等新型行业也将给房企带来新的融资渠道和拓展市场。

弊:投入大,回收周期长,有空置风险

尽管特色小镇如同雨后春笋,成为房企时下最潮的开发运营模式之一,但有业内人士提出担忧,小镇发展的核心不在于开发,而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力,如果不转变制造业的开发模式,只能把小镇变成新一轮的房地产开发。

一位从事多年产业地产开发的房企负责人认为,特色小镇受一些房企的追捧,主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低,但这和特色小镇建设的初衷是相背离的,特色小镇建设一旦以房地产开发为主,就会拉高土地成本,特色产业发展将难以为继。该人士建议,在特色小镇培育和建设过程中,政府既要鼓励和支持企业参与,也要在宏观层面上做好合理指导与规划监督。

不仅如此,小镇开发面积大、时间长,对于房企的资金链要求不低。前期资金投入量巨大,且回收周期长。“在这么长的周期内,政策是否存在变化的可能,很难说。”邓浩志向记者表示,若干年后难免会出现空镇这样的现象,小镇项目或面临大量的库存和洗牌。

中国指数研究院报告认为,小镇地产必定是一个基于买方市场下打造出来的综合性产品,必定是在居住舒适度上直接超越了现有都市住宅的休养性产品;也必定是开发商放下架子,安静思考如何填补城市居民精神荒芜的精神性产品。这种小镇更像是需要花费时间、通过手工精心打造的微缩型城市,而非像工厂里通过标准化流程快速复制的城市零部件。

出路二:出租公寓做“房东”

日前,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”入杭,再下一城。随着楼市进入“白银时代”,万科、碧桂园、世联行、绿城服务、龙湖地产、招商蛇口等上市房企,纷纷谋求新业务转型。长租公寓的“跑道”上,除了原本房屋中介、互联网起家的品牌公寓外,陆续出现上市房企的身影。

现象  房企争夺公寓租赁市场

近日,万科、龙湖皆携长租公寓品牌进军杭州市场。资料显示,截至2016年底,万科长租公寓品牌“泊寓”已经在全国实现18个城市的布局。在万科定位于城市配套服务商打造的“热带雨林”全生态体系中,长租公寓占据重要一环。王石在今年出席中城联盟论坛发表演讲时谈到万科接下来要进行存量物业的运营,万科早年涉足产业地产,也积累了存量物业运营的经验。

大房企的脚步总是惊人的一致。日前碧桂园也宣布,碧桂园上海区域已成立长租公寓管理部和产城发展部,并计划在沪拓展业务。此前,碧桂园集团总裁莫斌曾表示,碧桂园要深耕上海市场,在上海投入加码,不仅继续推进住宅开发业务,还要成立长租公寓和产城发展部、商业管理部等,在房地产行业的多个领域发力,深拓碧桂园在沪发展的业务深度和广度。

此外,龙湖已经将业务创新上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司,年内最低开出3000间房间,目前首个落地的“冠寓”位于松江龙湖新壹城。

据悉,目前房企介入长租公寓市场有四种模式:自持转做公寓、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作。业内人士认为,房地产交易进入低潮期,房企变“房东”,“卖房”变“租房”将成为自然推进的市场现象,一方面消化手中的房源,另一方面寻求卖房以外的业务增长点,长期而言将是众多房企的转型选择。

分析  利:房企自持物业是“下一盘很大的棋”

长租公寓是近年来房产市场兴起的新行业。相比传统房屋租赁,长租公寓一般针对年轻群体,因此也被称为“青年公寓”。经营者将闲置的房源购买或租赁过来,进行统一装修、改造,并针对年轻人的社交需求,提供各类个性化服务。

链家研究院描绘了一片租赁蓝海:国内房屋租赁市场规模1.1万亿,预计到2025年将增长到2.9万亿。这或许是房企争相进入这个市场的主要原因。

另外,随着土地市场限制逐步增多,在要求自持部分比例越来越高的“苛刻要求”下,房企也在转变自身的行业角色。428日,竞价方式调整后的广州迎来首次土地出让,出让地块为6宗,其中2宗为住宅地块,4宗为商业用地。万科拿下白云和黄埔长岭居2宗住宅地块,自持面积均超50%4宗商业地块均底价成交。6宗地总价达55.7亿元。广州万科助力总经理喻敏峰认为,房地产将朝着运营的方向发展,先进的经济体自持的项目越来越多。如果广州市场土地出让继续大量出现竞自持的情况,万科肯定会继续参与竞拍。万科在北京也有了100%自持项目的先例,如何提供高效的产品运营是接下来万科需要面对的。

有业内人士表示,万科从发展商转变做运营商,其实在“下一盘很大的棋”。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,持有型物业可以做抵押套现,本身就可以盘活解决企业投资压力,尤其在一线城市,土地增值本身也是一笔收益。他认为,对持有型物业的运营可能会是新的突破口,无论是做长租公寓还是联合办公,都是一些可以探索的方向。

易居房地产研究院总监严跃进认为,从短期看,长租公寓需要有很多资金做支撑。他建议,后续盈利方面,租金提高是一方面,另一方面也可以针对租客提供各类衍生服务等,这都是盈利的相关着眼点。类似盈利点与品牌进行结合,可以吸引一些低成本的供应商进入。

弊:单一盈利模式并不能长远发展

房企做长租公寓,无疑要和传统中介分一杯羹,而惯用开发和销售手法的开发商,对于运作租赁市场并非熟门熟路,不仅回收周期长,投资金额高,也会因租赁市场的不确定性而影响租金收益。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾提出,小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱;而没有足够的资金支持,长租公寓市场的“小鱼”在一年之内或会慢慢消亡。

据悉,将“红璞公寓”作为长租公寓金字招牌的世联行,去年年报显示,包含长租公寓在内的资产管理服务营收约8亿元,其中长租公寓营收仅0.43亿元。欣慰的是,相比于2015年长租公寓491.3万元的收入,2016年同比增768.59%。 不过,世联行董事长陈劲松曾在业绩发布会上表示:“世联行做长租公寓的目标是100万间,这是一个长期的投入过程,并不着急盈利”。

“按照推算,第一年运营一间公寓的税前利润率会亏损30%~40%左右,第二年出租率会稳定在90%左右,从第三年开始,将逐步实现盈利,单个十年以上公寓项目的平均税前利润率可以接近15%。”世联行在年报中表示。

记者注意到,龙湖相关人士针对长租市场曾指出,长租公寓新业务开展前期需要资金沉淀,但目前还没有融资需求,租赁80%~90%以上的出租率,就有望回收部分资金。而要达到这一出租率并非易事。有业内人士向记者透露,广州一些长租公寓主要是针对企业员工,就是和企业签订半年至一年的合同,一旦合同期满,所有的公寓都面临“临租”的窘状。“而租赁市场是有旺淡季之分,从目前广州长租公寓的出租情况看,整体的出租率在60~70%左右就已经很不错了”。

不过,克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣指出,国内长租公寓尚处于初期阶段,租金减去拿房成本,这种盈利赚不了多少钱,单一盈利模式并不长远。

出路三:养老地产

现象  多家房企开拓养老地产项目

中国社科院预测,到2030年,中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机,万科、绿城、金地、保利地产、远洋地产等扎堆开发养老地产。

据悉,万科从2010年就开始布局养老地产,在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业超过30个养老项目。而保利近几年也在以“全链条”介入养老产业,并提出了三位一体的“中国式”养老模式。更早涉足养老地产的远洋地产,则提出要打造闭环式养老地产服务生态的目标。

分析  利:人口老龄化带来巨大发展空间

有业内人士分析,在人口老龄化的社会环境下,养老产业具有巨大的市场潜力,因此,养老地产被很多房企选作突围转型的主要方向。随着更多房企的陆续进入,未来养老地产的热度或将不断提升。

2015年末,我国60周岁及以上老人有2.22亿,占到总人口的16.1%,而到21世纪50年代,我国老年人数量将超过4亿人,平均每3个人中就有1个老年人。这是日前中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据。

有业内人士认为,养老地产的核心是“养老”,而专业的适老化改造是“养老”的关键,但目前专业、专注适老化改造的企业依旧很少,适老化改造处于市场空白。

目前,“房租+护理费+餐饮费”是养老机构的主要收益。在万科随园嘉树,如果是短租,5年租金在28~30万元左右,加上每月的服务管理费和餐饮费用,月消费大约在1万元左右。如果是长租15年(65岁才可入住,超过15年后免租金),租金在75~100万元左右。据悉,一些保险机构推出的养老居住,月花费也是过万元。

弊:配套缺失 盈利模式不成熟

业内人士认为,养老地产对医疗等配套设施要求高,比起卖房子,前期投资成本大,但受益却不会立刻体现。所以养老地产多是大房企在尝试,而且项目集中在消费水平较高的城市,产品也多针对高收入人群。

同策机构研究总监张宏伟指出,养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案缺失,盈利模式不成熟,正制约着房企在养老地产领域的发展。

普华永道房地产国际专家高思品也认为,很多开发商盈利艰难主要跟3个方面因素有关:一是目前企业投资养老地产项目的时间还不长,还处于探索阶段;二是消费者的接受度还不够高,很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务;三是土地价格高昂,投资成本高。

 

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