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邓浩志的博客

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投资三四线城市房产?慎重!  

2017-06-05 10:46:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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投资三四线城市房产?慎重!

 / 邓浩志 

过去一段时间,无论房企还是投资者,都揣着大量资金,伴随着极其焦虑的心情,进入到了三四线城市的房地产市场。

总体上看,他们似乎具有很多相似的特征:一是大城市供不应求的情况太突出,导致他们无法承受高昂的地价和房价;二是现今政策控得太严,他们也无法找到可进入的渠道;三是他们的资金缺乏出路,三四线城市成为他们唯一的“出口”。

其实,从2010年开始,房企便开始大举进军二三线城市,当时楼市火爆,大房企为抢占市场份额,纷纷以“走出大城市,布局全国”的气魄进入。但随后,由于楼市的再次调控,加上三四线城市房地产企业的蜂拥而上,造成了严重的供过于求。直至2014年左右,行业又开始主张回归一二线城市。

反观现在,房企和投资者们的再次进入,是否是“好了伤疤忘了痛”呢?

其实,在简单分析一下之后我们可以发现,房企两次进入三四线城市的原因,似乎是有些不一样的。

2010年的那一轮,以抢占三四线市场为主,主要是为了扩大市场份额和企业利润。而本次再进入三四线城市,明显受当前环境所迫。首先,由于大城市土地市场“僧多粥少”,许多房企根本拿不到土地,所以只能将目光转向大城市的外围区域;其次,近期资金外溢,加热了周边的房地产市场。

在如今这种房企都往外奔的情况下,三四线城市的市场前景究竟如何?

我们可以将三四线城市按市场前景大致分为两类:一类是内地的三四线城市,大多接纳返乡置业客户;二是大城市的周边城市,以吸收外溢的资金为主。

先分析前者,单纯靠返乡置业的三四线城市的楼市基本是没有前景的。这类城市的消费力偏低,劳动力持续流出,而且中产群体不足,再加上房地产过大的开发量,导致这些城市在5年内的前景都不大明朗。所以,对于房企而言,哪怕土地便宜,对于投资者而言,哪怕项目漂亮,从盈利的角度来考虑,都坚决不能进入这些城市。

再来看看后者,其实,大城市前景较好的周边城市有两个必要条件。首先是依附的城市必须要有一定的市场,否则外溢资金有限,不能支撑其长期发展;其次是距离不宜过远或是交通不能过于不便,否则没有刚需的市场不会健康。而投资客支撑的市场特征为:上涨时间短,波动大,二手不活跃。

但是要注意的是,在进驻这些周边区域时也需慎重,时间和距离也是我们要关注的地方,大城市与周边地区之间,半小时车程已接近极限。这是因为:1.城市的郊区已经分流了一部分刚需,越往外,投资客占比越多,刚需越萎缩;2.一个城市的城市规划大多不对接其他城市,所以交通、医疗、教育等资源极少会辐射到他市;3.周边区域的本地刚需极少。

同理,进入大城市周边区域的房企也有类似的想法:大城市的地价太高,风险太高,而周边区域的地价低,风险相对也低;其他房企接连地进入,说明其市场应该还是有前景的;有可能“打捞”到大城市外溢购买力,可借此大幅提升溢价。

但是我认为,以上观点在大牛市中才能成立,下滑或平稳周期则不然。毕竟这些区域大牛行情在时间总量上的占比是很少的。

 

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